تفکیک و افراز یعنی چه؟ | تفاوت های افراز، تفکیک و تقسیم چیست؟

برای پرداختن به این موضوع در ابتدا باید به معنی دقیق کلمات تفکیک و افراز پرداخت. تفکیک یعنی چه؟ تفکیک در لغت به معنی جدا کردن است اما در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر.

مثلاً قطعه زمینی است به مساحت ۵ هزار متر مربع که مالک یا مالکان آنها تصمیم دارند آن را به قطعات ۲۰۰ نتر مربعی تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت گرفت، گفته می شود که آن زمین به قطعات ۲۰۰متر مربعی تفکیک شده است. در تفکیک به میزان سهم طرفین کاری دارند و یک متراژ مشخص را به قطعات مشخص تقسیم می نمایند.

افراز یعنی چه؟ افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان.

وجوه افتراق تفکیک و افراز از آن چه در تعریف تفکیک و افراز شد می توان وجوه افتراق آن دو را به شرح زیر بیان داشت:

تفکیک به چه معناست؟

در پاسخ به این سوال باید وجوه افتراق تفکیک و افراز را دانست که بر اساس گفته وکیل ملکی تهران مدافع نکته مهم در مورد تفکیک این است که لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد.

یعنی یک نفر که مالک ۶ دانگ زمین بزرگی است می توان آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و به عبارتی تقسیم کند. همان طور که اگر چند نفر مالک آن باشد می توانند آن را تفکیک کنند اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع و غیر مشترک، این اصطلاح به کار برده نمی شود.

اگر ملک مشتری و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند.

از تفکیک برای مباحث زیر استفاده می شود:

اول برای انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز و جدا

دوم برای صدور سند مالکیت مفروزی و ابطال سند اولیه

سوم برای تنظیم تقسیم نامه

به طورکلی تفکیک در اداره ثبت انجام میشود و صورت مجلس تفکیکی تنظیم میشود این صورت مجلس باید حدود و مساحت قطعات جدا شده رو نشان بدهد .

باید بدانید تفکیک جهت فروش توسط صاحبان سهم مشاع و با توافق آنها انجام میشود  و بر این اساس ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می شود.

به قطعات جدید شماره های فرعی داده می شود به این حالت تفکیک گفته می‌شود یعنی ملکی به قطعات کوچکتر تقسیم می‌شود و پلاک فرعی از اصلی می‌گیرد به این حالت تفکیک می گویند حدود و حقوق ارتفاقی قطعات جدید تعریف می شوند و با آخرین قطعه ای که انتقال داده می شود و همزمان با انتقال این آخرین قطعه سند اولیه ابطال می شود.

البته از تفکیک و تقسیم نامه ها هم استفاده می‌شود در تقسیم نامه ها مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از دیگری سهم بیشتری برده و نوعی صلح محاباتی انجام شود و بعد از تفکیک سند تقسیم نامه تنظیم و بر اساس صورت مجلس تفکیکی برای هر مالکیت مشاعی یک قطعه مفروزی تعیین و اسناد مالکیت مشاعی همراه تقسیم نامه توسط دفترخانه به اداره ثبت ارسال و ضمن ابطال سند اولیه ، سند مالکیت مفروزی برای مالکین صادر می شود.

تفاوت بین تفکیک و افراز

در تفکیک مشاع بودن ضرورت ندارد و اگر ملکی یک مالک داشته باشد قابل تفکیک است اما در افراز حتماً باید یک ملک چند مالک مشاعی داشته باشد و در واقع در افراز ملک باید بیش از یک نفر وجود داشته باشد.

تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان و مالک انجام می شود ولی در خصوص افراز عدم تفاهم و عدم رضایت طرفین باعث اقدام یکی از آنها و افراز می شود.

و نکته بارزی که در این تفاوت ها وجود دارد این است که در تفکیک کاری به سهم مالکان نداریم و بعد از تفکیک به هنگام تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مطرح می‌گردد که با توافق نسبت به کسری یا زیادت حل میشود اما در افراز رعایت سهم طرفین مشاعی مهم است و بر اساس سهم  هر کس اندازه ملک او تعیین می‌گردد.

تفکیک فقط تقسیم ملک است اما در افراز این تقسیم ملک توأم با تعیین سهام مالکانه مشاعی است و یک نفر مالک هم می‌تواند خودش را تفکیک کند.

سن مالک یا مالکان در تفکیک دخالتی ندارد اما در افراز  وفق ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر بین مالکان محجور یا غایب باشد تقسیم با دادگاه خواهد بود.

به طور کلی سوالات زیادی برای افراد پیش می آید و مهم است بدانند تفکیک به چه معناست؟ و تفاوت های آن با افراد در کجاست مواردی که در بالا خدمتتان ارائه شد تفاوتهای بسیار مهمی است که این دو با هم دارند و می تواند پاسخ مناسبی برای این سوال باشد.

آیا تفکیک قابل اعتراض است؟

باید بدانید که بله تفکیک قابل اعتراض است و در صورتی که یکی از شرکا به عملیات تفکیک اعتراض داشته باشد تفکیک متوقف می شود و در چنین شرایطی  تفکیک اقدامی بی حاصل است و در این شرایط با اینکه صورت مجلس تفکیکی تنظیم شده است شرکا به ناچار باید تقاضای افراز کنند .

پس دیدیم که در پاسخ به سوال تفکیک به چه معناست در حال حاضر به این نتیجه رسیدیم که چند شریک باهم قصد تقسیم قطعات خود را داشتند چون با رضایت طرفین بود اسمش را تفکیک گذاشتیم و به محض این که یکی از شرکا در حین عملیات اجرا این تفکیک را زیر سوال برد به افراز پناه بردیم و در افراز حالت اجبار با توجه به سهم طرفین مورد توجه قرار می‌گیرد.

تفاوت های بارز دیگری که تفکیک و افراز دارند و بررسی آن می تواند کمک کنند به این سوال که تفکیک به‌چه‌ معناست ؟ و افراز به چه معناست این است که تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.

در افراز رای صادر می‌شود ولی در تفکیک صورت مجلس تفکیکی.

در افراز اجبار حاکم است ولی در تفکیک صلح و سازش و مساهمه و تفاهم.

در تفکیک سهم همه افراد جدا می شود و ملک از حالت مشاع خارج میشود و یا اگر مالک یک نفر باشد ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می شود ، اما در افراز بر اساس فقط سهم خواهان جدا میشود و بقیه ملک به حالت اشاعه باقی می ماند.

رسیدگی به اعتراض به تفکیک در اداره ثبت صورت می گیرد اما اگر به افراز اعتراض شود در دادگاه رسیدگی میشود.

در مقاله بالا به سوال های مختلف شما عزیزان از جمله این که تفکیک یعنی چه پاسخ دادیم و نسبت به اینکه افراز یعنی چه با ارائه مثال و تفاوتها و شباهتهای تفکیک و افراز مواردی را مطرح کردیم و به صورت دقیق عنوان کردیم تفکیک به چه معناست و این می تواند شما را برای شناختن تفاوت های تفکیک و افراز یاری دهد.

باید بدانید تفکیک و افراز موضوعی بسیار پیچیده و حساس است و علی رغم اینکه شاید ظاهر ساده‌ای داشته باشد نیاز به وجود یک متخصص در کنار شما به جهت تنظیم قراردادها یا اقدام های لازمه برای تفکیک و افراز میباشد .

شما میتوانید با تماس تلفنی با وکیل پایه یک دادگستری ما که متخصص مورد تفکیک و افراز است مشاوره حقوقی رایگان بگیریم و نسبت به مورد به‌خصوص خود از این موضوع بهره مند شوید و مطمئن شوید که به صورت رایگان تمامی جوانب پرونده را مورد بررسی قرار داده اید.

رسیدگی به تفکیک و افراز در دادگاه

جهت رسیدگی به افراز در دادگاه مانند دیگر خواسته ها تقدیم دادخواست مورد نیاز است که این دادخواست معمولا از ناحیه احدی از صاحبان سهام و شرکا داده میشود.

نکته دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد خواهان افراز است هر یک از صاحبان سهم مشاع می تواند این درخواست را از دادگاه انجام دهد و خوانده دیگر صاحبان سهام مشخص هستند و این دادخواست باید به طرفیت کلیه مالکین داده شود.

مورد دیگر تقویم خواسته در دادخواست افراز است دعوای افراز یک دعوای غیر مالی اعتباری است به این معنی که این دعوی ذاتاً مالی هستند اما قانونگذار به جهت پاره‌ای دلایل آن را غیرمالی دانسته است .

مورد بعدی دلایلی است که تقسیم باید به آن استناد کند مانند گواهی انحصار وراثت اسناد مالکیت ثبتی و عادی استشهادیه محلی عندالزوم تقاضای تحقیق محلی و معاینه محل کارشناسی صورتجلسه تامین دلیل مندرجات پرونده سرپرستی مربوط به ترکه صغار مورث و استعلامات اداری و…

نمونه دادخواست افراز

خواهان

خوانده

موضوع افراز ملک مشاعی به پلاک ثبتی …. غیر مالی

دلایل و مستندات

استشهادیه تقاضای تحقیق محلی

شرح خواسته

ریاست محترم دادگاه با سلام و عرض ادب با احترام در خصوص پرونده …… دعوای موکل اینجانب آقای فلان علیه فلان به خواسته افراز منافع مشترک دفاعیات خود را به شرح ذیل تقدیم می دارم وطبق قسمتی از ماده ۱۰۴ قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر می دارد در صورتی که دعوا قابل تجزیه بوده و فقط قسمتی از آن مختص زیر صدور رای باشد دادگاه نسبت به همان قسمت را می دهد و نسبت به قسمت دیگر رسیدگی را ادامه خواهد داد

در پرونده کلاسه فلان فوق درخواست سهم سود موکل از مغازه مشترک و در پرونده دیگری افراز منافع را مطرح نموده ایم

اکنون با استناد به ماده ۱۰۴ قانون آیین دادرسی مدنی درخواست سهم سود موکل از مغازه مشترک مورد استدعاست

پس تصویر مصدق نظریه کارشناس و قرار تامین دلیل پیوست پرونده و اصول آنها خواست ضمیمه می شود

لذا تقاضای رسیدگی عادلانه مورد استدعا است

سوالات متداول در مورد تفکیک و افراز

برای طرح دعوای افراز به کجا مراجعه کنیم؟

باید بدانید وفق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۵۷ درخواست افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک است بنابراین رسیدگی به درخواست افراز چنین املاکی از صلاحیت دادگاه خارج و در صلاحیت  اداره ثبت خواهد بود و در حالت دوم اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد دعوای افراز در صلاحیت دادگاه است.

یک ملک برای اینکه افراز شود باید چه شرایطی داشته باشد؟

پایان یافتن جریان ثبتی ملک مشاع  ، فقدان سند مالکیت معارض ، عمل افراز مستلزم اصلاح ملک نباشد ، عدم وجود مفقودالاثر یا غایب  در بین شرکا

آنچه که شریک یا شرکای ملک مشاع از اداره ثبت مبنی بر افراز ملک خود تقاضا می کنند باید حاوی نکاتی باشد که در زیر به آن اشاره می کنیم

۱ مشخصات کامل شریک یا شرکت های متقاضی افراز و نشانی دقیق اقامتگاه یا محل کار آنها از جهت سهولت در امر ابلاغ

۲ مشخصات کامل شریک را شرکای دیگر و نشانی دقیق اقامتگاه یا محل کار آنها

۳ میزان مالکیت و سهم متقاضی افراز

۴ میزان مالکیت و سهم شریک یا شرکای دیگر

۵ دلایلی که حاکی از سهم مالکانه متقاضی در ملک مورد درخواست افراز است دلایل مزبور در مورد املاک ثبت شده رونوشت سند مالکیت سهم مشاع از ملک یا سند رسمی خریداری ملک خواهد بود .

۶ ارائه گواهی پایان ساختمان.

آیا در دعوی افراز ذکر دعاوی متعدد دیگر در ضمن یک دادخواست امکانپذیر است؟

ممکن است خواهان در ضمن خسته خود که تقسیم اموال مشاع ایا افراز میباشد خواسته های دیگری را مطرح نماید و از دادگاه مثل آن دعوای خلع ید را مطرح کند در این صورت باید بدانید وفق نظریه اداره حقوقی دادگستری چون دعوای خلع ید و افراز دارای منشا واحد است برحسب مفهوم مخالف ماده ۷۹ قانون آیین دادرسی مدنی است بلا اشکال است.