امروزه حوزه ی قراردادها بسیار گسترده شده و قرادادهایی با موضوعات نسبتا جدید و با کارکردهای مفید توسط افراد جامه منعقد میشود. از طرفی دیگر با گذشت زمان و افزایش مشکلات اقتصادی و دشوار شدن خرید خانه یا رهن و اجاره، یکی از قراردادهایی که در زمینه ی خرید املاک و آپارتمان بین افراد جامعه منعقد میشود، “پیش فروش خانه” است. در این قرارداد، صاحبان املاک خانه و آپارتمان، واحد های مسکونی همچنان در دست ساخت بوده و هنوز تکمیل نشده اند را به خریداران و صاحبان آینده ی این املاک پیش فروش میکنند.
یکی از مهم ترین نکات در پیش فروش خانه توجه به این نکته است که قرارداد پیش فروش خانه یک قرارداد رسمی بوده و مانند اجاره نامه یا قولنامه، سند عادی نیست و فقط در دفاتر ثبت اسناد رسمی به ثبت خواهد رسید. بنابراین طرفین این قرارداد پس از آشنایی و توافق بر عین مورد معامله، به دفتر ثبت اسناد رجوع کرده و قرارداد میبندد. بنابراین نوشتن این سند به صورت دستی و یا توسط دفاتر املاک، فاقد اعتبار است.
قوانین زیادی برای انعقاد قرارداد پیش فروش خانه در تهران وجود دارد که در ذیل به آن اشاره میشود:
- آشنایی کامل فروشنده و خریدار از عین (ملک) مورد معامله
- ذکر زمان حدودی تحویل واحد مسکونی
- ذکر تمامی مشخصات واحد مسکونی
- صدور گواهی یا برگه فنی برای هر واحد مسکونی
- مجوز پروانه ساخت مورد تائید شهرداری
- انعقاد قرارداد به صورت رسمی و در دفترخانه
جرم پیش فروش خانه بدون تنظیم سند رسمی
همانطور که گفته شد، یکی از کلیدی ترین شرایط انعقاد قرارداد پیش فروش خانه در تهران، تنظیم سند آن به صورت رسمی و در دفتر ثبت اسناد میباشد. بنابراین اگر فروشنده ای بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش خانه و یا انتشار آگهی کند، عمل اون جرم محسوب شده و مجازات حبس از ۹۱ روز الی یک سال و یا جزای نقدی برابر با ۲ یا ۴ برابر هزینه و اموال دریافت شده در انتظار او خواهد بود.
این مسئله در ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان تحت مبحث ضمانت اجرای پیش فروش بدون مراجعه به دفتر ثبت اسناد به آن اشاره شده است.
از طرف دیگر، گفته شد پیش فروش خانه تنها باید در دفتر اسناد به ثبت برسد و مشاورین املاک مجوز این کار را ندارند. بنابراین وظیفه ی مشاوران املاک در این زمینه تنها فراهم کردن مقدمات این قرارداد بوده و پس از آن باید فروشنده و خریدار را به دفاتر اسناد ارجاع دهند. در صورت تخلف مشاوران املاک در این زمینه، مجازات آن ها برای بار اول یک سال تعلیق پروانه کسب، بار دوم دو سال، و برای بار سوم، ابطال پروانه ی کسب خواهد بود.
جز موارد گفته شده، علاوه بر تنظیم قرارداد و انجام عمل پیش فروش خانه، انتشار آگهی در رسانه ها، مطبوعات، فضای مجازی و… در جهت اطلاع عموم از شروع پیش فروش آپارتمان نیز نیازمند کسب مجوز از مراجع مربوطه خواهد بود. بدین ترتیب درصورتیکه شخص سند را در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسانده باشد و همچنین آگهی انجام گرفته نیز فاقد مجوز باشد، مجازات وی دوبرابر خواهد شد.
بدین ترتیب در سه وضعیت ممکن است نسبت به پیش فروشنده ساختمان درخواست شکایت شود:
- عدم تنظیم سند رسمی
- عدم اخذ مجوز از مراجع مربوطه برای شروع پیش فروش
- عدم اخذ مجوز برای انتشار آگهی
مجموعه حقوقی تهران مدافع یکی از این مؤسسات معتبر و باسابقه است. این مجموعه از کارشناسان و بهترین وکلای پایه یک دادگستری تشکیل شده است. شما می توانید برای رسیدگی به مشکلات خود از وکیل ملکی این مؤسسه کمک بگیرید.
نمونه شکایت از پیش فروشنده ساختمان
همانطور که گفته شد، قراردادهای پیش فروش خانه بدلیل راحت تر بودن فرایند خرید و فروش و همچنین در مواردی، کمتر بودن هزینه ی پرداختی، از محبوبیت زیادی برخوردار هستند. اما باید توجه شود که بندها و شروط آورده شده در این قرارداد باید تضمین کننده ی منافع خریدار باشد و درصورت ضرر و زیان خریدار، میتواند از شخص پیش فروشنده شکایت کند.
یک نمونه شکایت پیش فروش خانه در ذیل آورده شده است:
موکل به نام آقا/خانم ……..در تاریخ …… با آقا/خانم …………در بنگاه معاملاتی …….. قراردادی مبنی بر پیش فروش یک دستگاه آپارتمان منعقد کرده اند. مقرر می شود که ۶ دانگ از یک دستگاه آپارتمان شخصی به پلاک ثبتی …….به مساحت ……متر مربع ساخته و تکمیل و در تاریخ —– تحویل موکل گردد.
آقا/خانم……صاحب بنگاه……. بوده و قرارداد در این بنگاه تنظیم شده است. پس از به سر رسیدن تاریخ تحویل قرارداد موکل بنده اطلاع می یابد که ایشان هیچ اقدامی در جهت پیشرفت ملک نکرده و با وجود اینکه از قانون پیش فروش ساختمان آگاهی داشته اما قرارداد را در دفتر اسناد رسمی ثبت نکرده و درنتیجه خسارات متعددی برای موکل بنده فراهم آورده است.
نمونه رای کیفری کیفری پیش فروش ساختمان
پس از ثبت شکایت که درنتیجه ی برآورده نشده شروط خاص که متضمن منافع خریدار بوده، دادگاه رای کیفری متناسب با شکواییه را صادر خواهد کرد. نمونه یک رای کیفری در ذیل آمده است:
با نظر به اطلاعات مندرج در قرارداد تنظیمی، با توجه به اینکه قرارداد در تاریخ —– منعقد گردیده و قانون پیش فروش ساختمان در تاریخ —– اجرا شده است و بر اساس این قانون مشتکی عنه در سمت مشاور املاک، ملزم به راهنمایی جهت تنظیم سند رسمی و ارجاع طرفین به دفاتر تنظیم اسناد رسمی بوده و در مقام پیش فروشنده، مکلف به انجام تنظیم سند رسمی برای پیش فروش بوده است. با این حال از این کار خودداری کرده و موکل آقا/خانم….. را نیز از برخورداری وی از این حق مطلع نکرده است.
بدین ترتیب آقا/خانم…… با توجه به ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان، به …. سال تعلیق پروانه کسب محکوم خواهد شد.
سوالات متداول
مرجع ذی صلاح برای کسب مجوز آگهی چه نهادی است؟
پیش فروشندگان برای فراخوان اطلاع عموم از شروع پیش فروش واحد های مسکونی میتوانند به وزارت راه و شهرسازی مراجعه کرده و برای انتشار آگهی مجوز کسب کنند.
چه اطلاعات فنی در خصوص ساختمان یا واحد مسکونی باید در قرارداد ذکر شود؟
تمامی اطلاعات مورد نیاز از جمله اطلاعات معماری مانند کاربری ساختمان، مساحت هر واحد و همچنین کل زیربنا، تعداد کل واحدهای ساختمان و طبقات،نمای بیرونی، مصالح مصرف شده در بنای بیرونی و داخلی، تجهیزات سرمایشی و گرمایشی، شماره پروانه ساخت و مجوز و مبلغ مورد پرداخت باید ذکر شود.
اشتراک در شبکه اجتماعی
اشتراک در
فیسبوک
اشتراک در
توییتر
اشتراک در
واتساپ
اشتراک در
تلگرام
مطالب مرتبط با این موضوع
شکایت از پیش فروشنده
سلام
لطفا سوالتان را دقیقتر مطرح نمایید
باسلام .من حدود ۲۰روز پیش اقدام به پیش خرید آپارتمان کردم . حدود یک سوم به صورت نقد مابقی دو فقره چک . باموعد تحویل یک ساله.اما به صورت قولنامه ای . فروشنده هم از سازنده های به نام هستند. به نظر شما ایجاد مشکل برای من به وجود میاد . لطفا راهنمایی کنید . با تشکر.
سلام
قطعا سعی کنید معامله خود را در بنگاه املاک با کد رهگیری به ثبت برسانید تا قابلیت استناد بیشتری داشته یاشد
با سلام . من در تاریخ ۲۵ اسفند ۱۴۰۱ اقدام به پیش خرید آپارتمان کردم . اما در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده. حدودا یک سوم کمتر به صورت نقد . و مابقی در دو فقره چک با فروشنده تسویه شده . فروشنده هم شخص شناخته شده در امر ساخت مسکن میباشد. با موعد تحویل یک ساله در یکی از بنگاههای محل. به نظر شما ایجاد مشکل برای من میشود.
سلام اگر قرلردادتان شرایط شرعی و قانونی را داشته باشد ،خیر
سلام ارادتمند سال نو مبارک و اطاعات شما قبول درگاه حق
بنده یک دستگاه آپارتمان به متراژ تقریبی ۱۲۶ متر در فروردین ماه ۱۴۰۰ پیش خرید کردم و تاریخ تحویل اردیبهشت ۱۴۰۱ میباشد و در حال حاضر در فروردین ۱۴۰۲هستیم پس از مراجعه من به محل ساختمان حدوداً دو هفته پیش در اسفند ۱۴۰۱ دیدم که آپارتمان بعد از چند روز آماده تحویل میباشد و الان رفتم دیدم که سازنده آپارتمان منو پس از تکمیل اجاره دادند به شخصی دیگر بدون اجازه و اطلاع من حالا من باید چیکار کنم چجوری میتونم احقاق حقوق خود کنم و ایشان ادب بشه بابت این کار زشت.قرارداد من و ایشان در بنگاه املاک تنظیم شده و قولنامه پیش فروش تنظیم شده و من تمام پرداختی هایی که داشتم از طریق چک های شخصی خودم بوده و تمام چک ها را کپی کرده و قبل از تحویل از فروشنده امضا و اثر انگشت پای تمام کپی ها گرفتم و دارم و همچنین بابت ضمانت وکالت فروش یک و نیم دونگ از یه ملکی را در دفتر ثبت اسناد به نام من زدند
حالا چیکار کنم
سلام
شما میبایست دادخواست خلع ید خود را به طرفیت سازنده و متصرف فعلی مطرح کنید و نیز تمام خسارات شما قابل پیگیری است
اگر تمایل به گرفتن وکیل دارید با شماره ۰۹۹۲۴۷۴۵۵۰۷ تماس بگیرید
سلا م یک واحد پیش خرید کردم ولی مالک کد رهگیری نزد وواحد بعد از سه سال حاضر شد ودران ساکن شدم ولی حالا مالک می گویداز شرکای دیگر حق فروش نداشتم ومالکان می توانند برای من مشکل ایجاد کنند برای همین میگوید از سند مادر که دو دانگ برای او است نیم دانک را به اسم من بزند و من هم به عنوان یکی از شرکا محسوب شوم وسند واحد به اسم من تنظیم شود ایا این موضوع درست است یا مشکل دارد
سلام
شما براحتی و البته با گرفتن وکیل میتوانید به خانه خود و یا تمام مبلغ ان به ارزش روز برسید .پیشنهاد میکنم که خواسته مالک را قبول نکنید
با شماره ۰۹۳۶۹۳۵۷۱۰۴ تماس بگیرید تا موردتان حل شود
باسلام ، من یک اپارتمان در منطقه ۲۲ پیش خرید کردم که سازنده معروف شرکت سرای رضوان طرف قرارداد است. بنگاه هم متعلق به سازنده است. حالا مالک زمین که موقوفه میباشد اعلام کرده که بااین شرکت قرارداد ندارد گرچه در اوایل مذاکراتی داشتند. طبق اعلام موقوفه ، دادگاه بنفع ایشان رای داده است ولذا سازنده خلع ید شده است. در حالیکه سازنده انکار میکند وبعداز گذشت ۲.۵ سال هیچ اقدام عملی جهت شروع کار نکرده است. من بلاتکلیف مانده ام. لطفاراهنمائی نمائید. باتشکر
سلام
شما در حال حاظر میتوانید اگر از موعد تحویل ملک گذشته باشد،قرارداد را فسخ و تمام ضرر و زیان وارده( همان افت ارزش ریالی ) را از سازنده درخواست کنین
سلام
شوهرم میخواد بهم وکالت بده برا طلاق
حتما باید بریم محضر
با سلام
بله.
وکالت در طلاق الزاما باید محضری باشد.
باسلام خسته نباشی بنده در مورخه ۱۳۹۹/۱۱پیشخریدیکواحداپارتمان نمودم چون پیشفروشنده واملاکی درساختمان سازی شریک میبوداند تمام پروژه‌ای که درست میکرداندبنام پیشفروشنده میبودواملاکی طرف حساب باتمام کاریهای فروش ساخت عهده دارکارهابوددرموردپیشخریدم نه خسارت ذکرشده ونه درج تاریخ قراردادموقع شروع تنظیم مبایعه نام ونه منتقل به دفتررسمی تنظیم قراردادمبایعه نام تنظیم که میبایست دفتررسمی انجام میشوند شناسنامه فنی واحد را تحویل بیشخریداردادونه بالغ حدودا ۱۵ ماه ازانجام پروژه کارمندانی کرده باشه درایت ۱۵ ماه ده درصد کارانجام نشد لطفاً راهنمایی کنید
سلام
قرارداد بین شما باید خوانده شود،در بسیاری از موارد پیش فروش،خسارات بدون نیاز به ذکر وجه التزام،طبق نص صریح قانون پیش فروش،قابل مطالبه است.
موارد کثیری همچون شما مراجعه حضوری دارند،لطفا برای اخذ توضیحات مکفی و عدم گمراهی ،با در دست داشتن قرارداد تقاضای وقت ملاقات داشته باشید .برای این کار میتوانید با شماره ۰۹۳۶۹۳۵۷۱۰۴ در تماس باشید