... ...

ابطال اسناد مالکیت بدون حکم دادگاه و از طریق اداره ثبت

  • ۱۵ مهر ۱۳۹۹
  • بروزرسانی: ۲۷ بهمن ۱۳۹۹
  • بدون نظر
  • 12 دقیقه
  • 1317 بازدید

در مقاله حاضر وکیل متخصص ثبتی به شما آموزش میدهد که چگونه به ابطال اسناد مالکیت بدون حکم دادگاه بپردازید.

البته باید در نظر داشته باشید قبل از هر اقدام مشاوره حقوقی رایگان با یک وکیل متخصص از اوجب واجبات است.

عده ای معتقدند همین که عملیات مقدماتی ثبت درخصوص یک ملک خاتمه یافت و ثبت و سند مالکیت آن صادر شد و یا وقتی که در دفتر اسناد رسمی معامله ای را انجام و به ثبت رساندند دیگر نمی توان در مالکیت دارنده آن سند تردید کرد ولو اینکه در جریان عملیات ثبتی و انتقال آن حیله و تقلبی به کار رفته باشد.

در این خصوص مستند آنها ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک می باشد اما این مانع هرگز از طرح دعاوی مربوط به بی اعتباری اسناد رسمی در خصوص آن سند مالکیت و درخواست ابطال آنها در دادگاه ممانعت به عمل نمی آورد چراکه سند مالکیت و همه اسناد رسمی اثبات کننده یک حق میباشند و قانون نیز مالکیتی را محترم می داند که با توجه به قانون شکل گرفته باشد.

یکی از سوالاتی که مطرح می‌شود این است که بعد از اینکه سند صادر شد آیا امکان ابطال آن وجود دارد یا خیر ؟

و در صورتی که پاسخ مثبت است در چه مواردی ابطال صورت می‌گیرد ؟

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت کجاست ؟

نهایتاً اینکه آیین رسیدگی به چنین دعاوی و یا درخواست هایی به چه نحو است؟

مهمتر اینکه آیا پذیرش چنین درخواست‌هایی با اعتبار قانونی آن مغایرت ندارد و استحکام اسناد مالکیت  کم ارزش نمیکند؟

ابطال اسناد مالکیت بدون حکم دادگاه

در این مقاله قصد داریم به این سوالات مهم پاسخ دهیم و باید بدانید در خصوص ابطال اسناد مالکیت بدون حکم دادگاه و عنوان های تخصصی همچون درخواست هیئت نظارت ثبت نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری متخصص خواهید داشت و یا حداقل باید از نمونه درخواست به هیئت نظارت ثبت و یا نمونه لایحه اعتراض به هیئت نظارت ثبت که توسط وکیل پایه یک دادگستری متخصص ملکی تنظیم می شود استفاده کنید.

مفهوم سند مالکیت

سند مالکیت سند رسمی مخصوصی است که پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر مخصوصی از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک به نام دفتر املاک به مالک ملک تسلیم می‌شود و دولت دارنده آن را مالک قانونی می شناسد هرچند که متصرف ملک نباشد پس از صدور این سند اماره ید  نسبت به آن بی اثر می باشد  این تعریف وفق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک می باشد.

چهار ویژگی که هر سند رسمی دارد

۱ . توسط ماموران رسمی و در حیطه وظایف آنها تنظیم شده باشد

۲. تاریخ سند مالکیت نه تنها نسبت به طرف مقابل بر که نسبت به اشخاص ثالث نیز معتبر و قابل استناد استناد می باشد.

۳. نسبت به سند رسمی فقط می توان ادعای جعلیت نمود و اظهار انکار و تردید در مورد آنها پذیرفته نیست.

۴. دارنده سند مالکیت از نظر دولت مالکان شناخته می شود اگرچه متصرف ملک هم نباشد.

در این مقاله قصد داریم در خصوص ابطال اسناد رسمی بدون حکم دادگاه صحبت کنیم

مواردی که اداره ثبت اسناد صالح به ابطال سند مالکیت می باشد

در واقع منظور از این موضوع این است که بتوانیم سند مالکیت ای را بدون صدور حکم از دادگاه از طریق اداره ثبت و با درخواست به هیئت نظارت ثبت یا به حکم قانون نسبت به باطل کردن مالکیت اقدام نماییم.

ده موردی که برای ابطال اسناد مالکیت بدون حکم دادگاه نیاز است

۱. به دست آمدن سند مالکیت اصلی پس از صدور سند مالکیت المثنی یا ارائه از طرف مالک

به موجب ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت املاک و تبصره ۶ آن در صورت اعلام کتبی مالک مبنی بر پیدا شدن سند مالکیت اولیه چنانچه با سند مالکیت المثنی معامله ای نشده باشد سند مالکیت المثنی باطل و مراتب پیرو بخشنامه مربوط به دفاتر اسناد رسمی تابعه اعلام می گردد چنانچه با سند مالکیت المثنی معامله انجام شده باشد سند مالکیت اصلی اخذ و پس از ابطال در پرونده ثبتی مربوطه ضبط می گردد.

۲. در صورت تفکیک ملک به قطعات مفروزه یا به صورت آپارتمان و صدور سند مالکیت جدید

به موجب ماده ۱۰۶ آیین نامه قانون ثبت املاک در مواردی که مطابق ماده ۱۰۴ سند مالکیت جدید داده می شود،  بر اساس مقررات هزینه قانونی سند مالکیت جدید دریافت خواهد شد در صورتی که املاک بعد از ثبت در دفتر املاک و قطعات مفروضه یا آپارتمان تفکیک شوند در صورت درخواست مالک یا مالکین اداره ثبت مطابق صورت مجلس تفکیکی یکی از قطعات را زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحه یا صفحات دفتر جاری و دفتر متمم ثبت نموده و با افتخار سند مالکیت اولیه در مورد حرکت قطعات مفروضه آپارتمان ها سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد، کرد.

مطلب مرتبط:  مشاوره حقوقی ملکی

ابطال سند مالکیت

۳. در صورت انتقال ملک مشاع به یک نفر

به موجب ماده ۱۱۰ اصلاحیه آیین نامه قانون ثبت املاک هرگاه ملک مشاع در نتیجه نقل و انتقالات به یک نفر منتقل شود در صورت تقاضای مالک در ملاحظات هر یک از صفحات ثبت مربوط به سهام مالکین مراتب ذکر می‌شود و انتقال مزبور در زیر ثبت آخرین سهم با رعایت مقررات بالا ثبت و اسناد مالکیت تحولی باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر می شود طبق موارد گفته شده ابطال چنین سندی نیز به عهده اداره ثبت می باشد.

۴. در صورت ناقص بودن سند مالکیت

موضوع تبصره ۵ ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت املاک هرگاه به علت ریختن جوهر یا سوختگی یا پاره ای از جاهای دیگر قسمتی از سند مالکیت از بین رفته باشد و قابل استفاده نباشد اداره ثبت با انجام تشریفات مقرر در این ماده اقدام به صدور المثنی سند مالکیت خواهد کرد و سند مالکیت ناقص را باطل و در پرونده بایگانی می نماید.

۵. در صورت صدور سند مالکیت معارض نسبت به یک ملک

به موجب قسمت اخیر بند دو لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ در صورتی که هیئت نظارت و شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض ایرانمهر بداند ثبت محل مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالح در مدت مذکور تقسیم دارد اداره ثبت آن سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام شد.

۶. در خصوص اسناد مربوط به اراضی موات واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها

به موجب ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات ابطال اسناد آن مصوب ۱۳۵۶ کلیه اسناد و املاک مربوط به غیر دولت اعم از رسمی و غیررسمی مربوط به اراضی موات واقع در خارج از محدوده است فازی شهرها به استثنای اراضی که توسط مراجع ذیصلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است باطل و این قبیل اراضی در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران قرار می‌گیرد و ادارات ثبت اسناد مکلفند حسب اعلام هیئت های واگذاری زمین نسبت به ابطال سند آنها و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نمایند.

۷. در خصوص اسناد موقوفات عام صادر شده به نام اشخاص

به موجب ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۷۱ از تاریخ تصویب این قانون کلیه موقوفات آن که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی و ملکیت در آمده باشد به وقفیت خود برمی‌گردد و اسناد مالکیت صادر شده باطل و درجه اعتبار ساقط است.

۸. در صورت انتقال آخرین قطعه تفکیکی به دیگری

دستورات تفکیکی یک ملت به قطعات مختلف رونوشت صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی ارسال می‌شود و مالک یا مالکین با مراجعه به دفترخانه و انتقال حرکت قطعا سردفتر در ستون نقل و انتقالات سند مالکیت مراتب انتقال را قید می‌کنند و خلاصه معامله آن را به اداره ثبت ارسال می کند تا خریدار با مراجعه به اداره ثبت سند مالکیت مورد خریداری را دریافت کند و انتقال آخرین قطعه تفکیکی دفتر اسناد رسمی عین سعد مالکیت را همراه خلاصه معامله به منظور ابطال سند مالکیت مذکور و صدور سند مالکیت قطعی مورد انتقال به اداره ثبت ارسال می دارد.

۹. در صورت تقسیم ملک مشاع بین مالکین آن

پس از اینکه ملک مشاع بین طرفین تقسیم شد و مالکیت هر کدام از آنها از هر قطعه با حدود و مساحت و مشخصات ذکر گردید به سند آن تقسیم نامه کلیه اسناد مالکیت مشاع ملک توسط اداره ثبت ابطال و نسبت به صدور اسناد مالکیت مفروزی به نام هریک از مالکین اقدام خواهد شد.

۱۰. در صورت صدور حکم افرازی از دادگاه نسبت ملک مشاع

رسیدگی به دعوای افراز مال غیرمنقول مشاع در صلاحیت دادگاه قرار دارد رسیدگی تعیین سهم مالکیت صادر نماید بعد از قطعیت آن اجرای حکم افراز با اداره ثبت است.

هیات نظارت چیست؟

یکی هیات های مهمی که در ادره ثبت تشکیل می گردد. هیات نظارت است ماده ۶ اصلاحی سال ۵۱ قانون ثبت می گوید :(( برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک ،در مقرهر دادگاه استان، هیاتی به نام هیات نظارت مرکب از رییس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری ،تشکیل می شود . هیات مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می نماید . برای این هیات یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد)).

مطلب مرتبط:  الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه ساختمان

پس از شناسایی هیات نظارت و تعریف سند مالکیت معارض حال ببینیم سند معارض به چه سرنوشتی باید دچار شود :

ادارات و واحد های ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض،مشخصات سند معارض وسند ثبت مقدم (مقدالصدور) را طی بخشنامه ای به دفتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ نمایند .

گزارش کار را به نحوی که هیچ گونه ابهامی در آن نباشد به هیأت نظارت ارسال دارند .

در صورتی که هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض رامحرز بداند اداره ثبت مکلف است مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض(موخرالثبت) ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ قانونی اخطاریه ، به دادگاه حقوقی صلاحیتدار محل وقوع ملک مراجعه و گواهی نامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم اخذ نماید.

در صورتی که دارنده سند مالکیت معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم ورسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوااز مراجع صالحه دریافت و در مدت مزبور تقدیم کند،اداره ثبت مکلف است که سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را درستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک قید و به دارنده سند مالکیت مزبور و دفاتر اسناد رسمی حوزه خود پیرو بخشنامه قبلی اعلام نماید و این تنها موردی است که اداره ثبت بدون حکم دادگاه رأساً سند مالکیت را باطل می کند .

در آخر برای لایحه دفاعیه در پرونده اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند می توانید به لینک مربوطه مراجعه کنید.

در چه مواردی ابطال اسناد مالکیت احتیاج حکم دادگاه ندارد؟

پاسخ : با همه اعتباری که برای ثبت ملک و سند مالکیت وجود دارد وحقاً هم باید وجود داشته باشد،در عمل دیده شده که گاهی ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی انجام میشود و گاهی نسبت به یک ملک مالکیت معارض صادر می گردد و گاهی براثر اشتباه ماموران ثبت یا دیگران،در ثبت املاک وصدور اسناد مالکیت ، اشتباه می شود و نیز اشخاصی با سوء استفاده از قوانین، اراضی موات و اموال عمومی و انفال و موقوفات را به ثبت رسانده اند. گاهی هم ضرورت زمان و مصالح اجتماعی اقتضای ابطال ثبت املاک و اسناد و مالکیت را می نماید.

این وقایع که به نسبت قابل ملاحظه ای رخ داده و می دهد همراه با مصالح اجتماعی ذکر شده، اقتضا داشته و دارد که راهی برای اصلاح یا ابطال اسناد مالکیت اشتباهی یا مخالف قانون اندیشیده شود.

رویه های قضایی و قوانین اصلاحی بعد از سال ۱۳۱۰، طرقی برای آن پیش بینی نموده اند. به طور کلی گاهی ابطال ثبت وسند مالکیت یا اصلاح آن با حکم دادگاه انجام می شود و گاهی بدون حکم دادگاه .در موارد زیر ابطال سند مالکیت نیاز به حکم دادگاه ندارد :

الف – ابطال سند مالکیت به حکم قانون – در مواردی که مقتضیات اجتماعی مانند اصلاحات اراضی و تقسیم اراضی بین زارعین و یا مصالح اجتماعی مانند حفظ جنگل ها و مراتع ومنابع طبیعی و یا جهات شرعی مانند حفظ موقوفات عمل برطبق نیات وقف کنندگان ایجاب نماید،یا وضع قوانین لازم،دستور ابطال ثبت و اسناد و مالکیتی که به نام اشخاص صادر شده است داده می شود .

بعضی از این قوانین مانند قانون ابطال اسناد مالکیت رقبات موقوفه ،دادگاه ها را مامور می کند.که مثلاً پس از احراز این که مورد ثبت قبلاً موقوفه بوده است سند مالکیت صادره شده به نام اشخاص وثبت رقبه را به عنوان مالکیت ابطال نماید و برخی دیگر از آنها مانند قانون ملی شدن جنگل ها و منابع طبیعی وقانون حفاظت وبهره برداری از جنگل ها و مراتع به ادرات ذیربط اختیار می دهد که منابع طبیعی را تشخیص و دستور ابطال اسناد آنها را صادر کنند.

در این موارد سازمان ثبت مکلف است که طبق درخواست آن مراجع ،ثبت وسند مالکیت صادر شده را ابطال نماید و این اقدام بدون احتیاج به حکم دادگاه صورت می گیرد.

ب- ابطال ثبت و سند مالکیت معارض وسیله اداره ثبت – هرگاه تشخیص هیأت نظارت نسبت به ملکی کلایا بعضا اسناد مالکیت متعارض صادره شده باشد خواه تعارض نسبت به اصل ملک باشد خواه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن،سند مالکیتی که ثبت آن موًخر است سند مالکیت معارض است و اگر تاریخ ثبت دو سند یک روز باشد،سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر (موخر الثبت ) است سند معارض خواهد بود .

سوالات شما
بدون دیدگاه

سوالات خود را می توانید مطرح کنید تا در اسرع وقت به پاسخ برسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

... ...
مشاوره تلفنی رایگان مشاوره تلفنی رایگان - 02191001312