موضوع اصلاح سند مالکیت یکی از موضوعات پر تکرار در پرونده های وکیل ثبتی است که نیاز به دقت و بررسی فراوان دارد. درخواست اصلاح و یا ابطال سند می تواند به دلایل مختلفی انجام گیرد که هر دلیل نیز نوعی از اقدام را می طلبد. بنابراین نمونه درخواست اصلاح سند با توجه به مورد قابل طرح و دلیل انجام کار می تواند متفاوت باشد. در ادامه این مطلب ابتدا به شرح انواع دلایل موجه برای درخواست اصلاح و ابطال و شروط اقدام آن صحبت کرده و در پایان نمونه دادخواست ابطال و اصلاح سند را برای روشن شدن موضوع در اختیار شما قرار خواهیم داد.
دلایل اصلاح و ابطال سند بدون حکم دادگاه
درخواست اصلاح و یا ابطال سند مالکیت به دو صورت کلی زیر صورت می پذیرد:
- بدون حکم دادگاه
- با حکم دادگاه
در اینجا موارد مربوط به درخواست ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه را با هم بررسی خواهیم کرد:
- با درخواست مراجع قانونی:
در برخی موارد مانند اقتضای شرع (مواردی مانند وقف) ، حفظ منابع طبیعی، اصلاح و تقسیم اراضی و موارد مشابه، سازمان ثبت اسناد می تواند بدون حکم دادگاه و به درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال یا اصلاح سند ملکی کند.
- ابطال از سوی اداره ثبت:
این مورد زمانی رخ می دهد که دارنده سند ملکی معارض طی فرجه دو ماهه سازمان ثبت نسبت به ارائه گواهی دادخواست اقدام ننماید و در این حالت اداره ثبت مجاز است بدون حکم دادگاه نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام نماید.
- وجود اضافه بنای معامله شده با مساحت معین:
اگر پس از معامله ملک مشخص شود که ملک دارای اضافه بنا است، خریدار یا ذی نفع می تواند با پرداخت هزینه مازاد ملک و دیگر هزینه های قانونی برای اصلاح سند بدون حکم دادگاه درخواست دهد.
- ابطال یا اصلاح به وسیله هیات نظارت:
هیأت نظارت بر اساس ماده ۲۵ قانون ثبت، اختیار لازم برای اصلاح و ابطال اسنادی که بر اساس اشتباه کاتب در تمامی مراحل معامله دچار مغایرت شده باشند را داشته و در صورت وجود چنین مغایرت هایی می توانند بدون حکم دادگاه نسبت به انجام این کار اقدام نمایند.
دلایل اصلاح و ابطال سند با حکم دادگاه
موارد موجود با حکم دادگاه از نظر حقوقی دارای پیچیدگی های بیشتری هستند و عموماً با قوانین و تبصره های این حوزه ارتباط دارند. در این شرایط توصیه می شود پیش از هر اقدامی از مشاوران تهران مدافع راهنمایی خواسته و در صورت نیاز به وکیل ثبتی، این کار را انجام دهید و امور مربوطه را به وکیل خود بسپارید. این موارد را می توان به شرح زیر نام برد:
- ثبت غیر قانونی ملک:
هر گونه ثبت ملکی مغایر با قوانین ثبتی می تواند با ارائه دادخواست توسط ذی نفعان احتمالی به دادگاه صالح و احقاق حق با حکم دادگاه اصلاح یا ابطال گردد.
- وجود تعارض در سند:
اسناد مالکیت معارض به اسنادی گفته می شود که در آن، حریم ملک به مشاع عمومی یا حریمی غیر قانونی تعارض داشته باشد. در این صورت مالک می تواند طی فرجه ۲ ماهه اداره ثبت پس از اخطار این اداره نسبت به ارائه دادخواست خود اقدام به اصلاح سند مالکیت نماید.
- وجود اختلال حقوق غیر:
اگر هیات نظارت هر گونه اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی را مخل حقوق دیگران تشخیص دهد، ذی نفع باید با دریافت اخطار از هیات نظارت به دادگاه مراجعه کرده و پس از اخذ رای نهایی با حکم دادگاه نسبت به اصلاح یا ابطال سند اقدام کند.
- خطا در تفکیک سند:
اگر خطاهای تفکیک اراضی و ملکی که در دفتر املاک و یا اداره ثبت نیز ثبت شده اند، مخل حقوق دیگران نباشد، هیات نظارت صلاحیت ورود و صدور رای را خواهد داشت و اگر مخل حقوق دیگران باشد، باید دادگاه صالح برای بررسی و صدور حکم نهایی مداخله نماید و دعوی حقوقی در این زمینه مطرح شود.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد ابطال اسناد مالکیت بدون حکم دادگاه و از طریق اداره ثبت به لینک مربوطه مراجعه کنید.
نمونه دادخواست ابطال و اصلاح سند
حال که درباره انواع موارد درخواست اصلاح سند مالکیت صحبت کردیم و شرایط هر یک را برای درخواست اصلاح یا ابطال بدون حکم دادگاه و یا با حکم دادگاه مورد بررسی قراردادیم، بیایید درباره نمونه درخواست اصلاح سند که توسط تهران مدافع تدوین گردیده صحبت کنیم. همانطور که مشاهده کردید، موارد ذکر شده در اغلب مواقع نیاز به بررسی حقوقی در چارچوب مواد و تبصره های قوانین ثبتی کشور دارند که این کار در حوزه امور وارده وکیل ثبتی خواهد بود. بنابراین برای جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه بهتر است که پیش از هر اقدامی در این حوزه با یک مشاور زبده و با تجربه در این زمینه مشورت صورت بگیرد. در ادامه نمونه ای از دادخواست اصلاح سند مالکیت که توسط تیم تهران مدافع تدوین گردیده را مشاهده خواهید کرد.
تاریخ جلسه ۹/۷/۹۳ شماره پرونده :۹۳۰۹۹۲۳۰۲۳۰
طرفین دادرسی : خواهان ابو علی خوانده
موضوع دادرسی : اصلاح سند دلایل و منضمات : ۱ تصویر مجلس تفکیکی موضوع پلاک ۶/۴ اصلی در اداره ثبت اسناد املاک شهرستان موجود است طبق ماده ۲۱۲ قانون ادم مطالبه و ملاحضه صورت مجلس فوق الذکر مورد استدعاست ۲ تصویر مصدق اظهار نامه مشعر اعلام رجوع از اذن ۳ تصویر مصد سند مالکیت پلاک ۷۶/۴ اصلی ۴ عند القتضا معاینه محل و جلب نظر کارشناس شرح دادخواست مستندا به صورت مجلس تفکیکی موضوع دادخواست و نیز مقررات مواد ۹۴و۹۸ و۱۰۷ ق م و در مقام بیان دعوای خواهان خاطر حضرتعالی را مستحضر مینمایم .
خواهان و خوانده مالکیت مشاع پلاک ۱/۴ در …. میباشد که به موجب سند انتقال ۱۳۹۸ دارای حق العبور از شش دانگ ۱۶/۱ بعرض ۶ متر بوده چنانچه در آینده نیز به این حق العبور میباشد آقای ابوعلی قرائیان مالک قطعات مورد تفکیک ۱۱و۱۰و۹و۸متعهد میگردد نسبت به احداث کوچه شش متری ضمن اعلام رجوع از اذن در ارتفاق نسبت به معبر مذکور به شرح خواسته استدعای رسیدگی و اتخاذ تصمیم مقتضی در این خصوص دارد .
اقدامات مرجع محترم در وقت فوق العاده اولا نسبت به تعیین وقت دادرسی و ارسال نسخه ثانی دادخواست و ضمائم برای خوانده و طرفین و استعلام سابقه ثبتی پلاک مورد ادعا از اداره ثبت استعلام شود . رای دادگاه شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی شهرستان در خصوص دادخواست آقای ابو علی به طرفیت حسین خواسته : احراز و اعلام رجوع از اذن نظر به اینکه اولا به موجب صورت مجلس تفکیکی مستند دعوا خواهان متعهد به احداث کوچه شش متری میباشد و حسب صورتمجلس شهرداری شهمیرزاد راه دسترسی قطعات ۱تا۷ از ان میباشد در صورت حذف کوچه راه دسترسی قطعات فوق الذکر مسدود میشود و شهرداری هیچگونه راه دیگری جهت احداث وجود ندارد و ادعای خواهان را تکذیب نموده موضوع حق ارتفاق میباشد نه اذن در ارتفاق و مشمول م۹۸ ق م نمیباشد لذا دادگاه دعوی خواهان را غیر وارد تشخیص و حکم به ابطال خواسته خواهان صادر و اعلام مینماید رای حضوری و ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدید نظر استان سمنان میباشد .
نظریه وکیل ثبتی حسب ماده ۹۸ ق م که مستند خواهان برای طرح دعوی اصلاح سند میباشد با تفکیک ملک مادر به قطعات مشخص . و مشخص شدن حد و حدود هر یک از املاک معین میشود برای راه عبور قطعات یک تا الی آخر شارع شش متری معین میگردد و در سند رسمی عینا ثبت میگردد دادگاه محترم در استدلال خویش عنوان نموده است که راه عبوری قطعات دیگر که با کسر از ملک خواهان ساخته میشود حق ارتفاق میباشد نه اذن در ارتفاق که رای صحیح میباشد ولیکن با این فرض که این امر آیا ارتفاق فرض میتواند بشود یا خیر ، زیرا با صورتجلسه تقسیم و تعیین حدود هر یک از املاک میزان کسری ملک مورد متنازع فیه اصلا شامل در ملک نمیشود و جزوی از راه عبوری و عمومی میباشد و بدین لحاظ نمیتواند خواهان هیچگونه ادعای داشته باشد زیرا که زمین کسر شده از ملک داخل در ملک نمییباشد و عمومییت یافته و از تصرف اشخاص خارج میگردد و لذا با تائید نظر دادگاه محترم از این حیث نیز میتواند به عدم ذینفع بودن به ابطال دادخواست رای داد.
برای آشنایی با اثبات مالکیت ملک به لینک مربوطه مراجعه کنید.
سوالات متداول:
- در صورتی که مساحت حقیقی ملک ما با مساحت ثبت شده در سند مغایرت داشته باشد باید چه کنیم؟
این موارد بدون حکم دادگاه و با مراجعه به اداره ثبت قابل اصلاح است. کافی است هزینه مازاد و هزینه های جاری دیگر را پرداخت نموده و به شرط عدم تعرض به حقوق غیر، امور اصلاح سند شما انجام خواهد شد.
- در صورتی که نقشه زمین ما با سند زمین مجاور تداخل داشته باشد، از چه روشی باید اقدام کنیم؟
هر گونه تداخل سند در نقشه و هر گونه اختلاف بر سر حریم زمین ها باید در دادگاه های صالح مورد بررسی قرار بگیرند و بهترین کار، طرحی دعوی و اخذ حکم نهایی است. بدیهی است طرفین دعوای مطرح شده با حکم نهایی موظف به اصلاح سند مالکیت خود خواهند بود.
- تفکیک زمین وراثتی به اشتباه به حریم جاده تعرض کرده و در سند قید شده. در این حالت باید چه کار کنیم؟
اگر تعرض شما مخل حقوق دیگران نباشد به وسیله هیات نظارت قابل اصلاح است و در مواردی مانند شرایط فوق، نیاز به حکم دادگاه برای اصلاح سند خواهد بود.
- از اداره ثبت اخطاری مبنی بر ابطال سند دریافت نموده ام. حال چه کنم؟
اگر در فرجه دو ماهه اخطار نامه خود نسبت به ارائه دادخواست خود اقدام ننمایید اداره ثبت محق به ابطال سند شما خواهد بود. بنابراین در اولین فرصت با مشاوران تهران مدافع در این باره تماس بگیرید.
اشتراک در شبکه اجتماعی
اشتراک در
فیسبوک
اشتراک در
توییتر
اشتراک در
واتساپ
اشتراک در
تلگرام
مطالب مرتبط با این موضوع
سلام. بنده مالک زمینی مسکونی در روستایی میباشم. همسایه ما هنگام صدور سند به مامور تبت اعلام کرده که زمین من نیز متعلق به ایشان است و کل زمین من بعنوان بخشی از ملک ایشان در سند رسمی لحاظ شده. الان ورثه همسایه موافق پس دادن زمین به من هستند. برای اصلاح سند چه اقدامکی باید انجام شود و به کجا باید مراجعه کرد؟ ضمنا چون همسایه متخلف در بخشی از زمین من ساخت و ساز کرده، ورثه می خواهند به ازای آن مقدار از زمین من که زیر بنا رفته است، معوض آن را از بخش ساخته نشده زمین به من بدهند؟ از نظر قانونی مشکلی ندارد و میشود تقاضای سند کرد؟
با سلام
از آنجایی که یکی از کاربردهای عقد صلح قلع ماده نزاع میباشد، پیشنهاد ما به شما تنظیم یک صلحنامه است که در آن شما متعهد شوید از طرح دعوی در محاکم بگذرید و طرف مقابل هم با قبول مالکیت شما نسبت به اعیان و عرصه، زمین را به شما انتقال دهد.
در ضمن باید به یاد داشته باشید که شما علاوه بر مطالبه زمین می‌توانید بابت ایام تصرف مطالبه اجرت المثل بکنید.
سلام
زمینی دارم که حدود ۷ متر مربع از طرف همسایه مورد تجاوز قرار گرفته است. در فرایند شکایت در دادگاه هستم. اگر بخواهم قبل از تشکیل دادگاه با متجاوز صلح کنم و مبلغ بابت ۷ متر مربع را دریافت و سپس اصلاح سند انجام دهم چه فرایندی را باید طی کنم و مبلغ از متجاوز را بابت چه موضوعی دریافت کنم؟
با سلام
یکی از عمده‌ترین کاربردهای “عقد صلح” رفع تنازع و قلع ریشه نزاع است.
بنابراین بهترین گزینه برای شما تنظیم صلحنامه و دریافت وجه‌المصالحه میباشد.
اما از آنجایی که تنظیم و نگارش چنین قرادادهایی همواره با دشواری و پیچیدگی همراه است، لذا توصیه ما تنظیم قرارداد در حضور وکیل دادگستری است
سلام خسته نباشید .ما یه زمین از پدر بزرگم خریدیم طی مبایعه نامه دستی که در قید حیات نیستن در تاریخ ۱۳۶۵ و در تصرف خود مان بوده اما از طرف دیگری پدربزرگ بنده در سال ۱۳۷۹اقدام به فروش زمینهای خود کرده و در قرار داد بنگاه وقرار داد دستی که نوشته شده اشاره شده که زمینهایی که قبلا فروخته شده در این قرار داد نیست و به صورت وضعموجود فروخته میشود …. اما در زمان انتقال سند در دفتر خانه کل سهم زمینهارا پدربزرگم واگذار کرده و ذکر شده هرگونه فسادی از طرف فروشنده شامل خسارت میگردد تا پنجاه سال از فروش …حال با این که زمین ما توست خریدار تصرف نشده و ما مبایعه نامه دستی داریم و استهشاد محلی چگونه امکانش هست که سند خودرا تفکیک کنیم ؟ ممنون میشم سوالم را جواب دهید و راهنمایی کنید
سلام
از طریق دهیاری محل و یا اگر در محدوده شهر است،از طریق شهرداری محل اقدام به ثبت ملک به نام خود نمایید و پس از ثبت با مدارک موجود برای گرفتن سند اقدام نمایید
سلام من یه خونه فروختم که یک وام ۵۰ میلیونی و یک وام ۵ میلیونی داشته. اما املاکی تو مبایعه نامه فقط وام ۵۰ میلیونی رو نوشته و ذکر نکرده که وام ۵ میلیونی هم وجود داره.
الان که سند به صورت رسمی به نام خریدار زدم حالا خریدار مدعی شده چون وام ۵ میلیونی تو مبایعه نوشته نشده پرداخت نمیکنم خودت برو پرداخت کن.
اما من پرداخت نکردم چون بنظر من بر عهده صاحب ملک جدید هست الان هم خریدار میگه میخواد شکایت کنه ازم.
حق با کیه الان ؟
با سلام
متاسفانه شما باید در مبایعنامه قید میکردید و الزامی بود برای پرداخت مالک جدید.