حتما شما هم این مثال را شنیده اید که: اگر شریک خوب بود، خدا هم شریک داشت! یکی از تکراری ترین درگیری های شرکا، افراز ملک است. نه تنها شرکایی که سابقه همکاری و رفاقت داشتند، بلکه اعضای یک خانواده و برادران و خواهرانی که تا سال ها پیش دور یک سفره می نشستند نیز اغلب برای افراز ملک مشاع یا اموال غیر منقولی به به آن ها ارث رسیده است، دایم در تنش و درگیری هستند و نتیجه این اختلافات چندپاره شدن ملک، زمین و دیگر اموال غیر منقول است. اگر می خواهید درباره افراز ملک، نکات مهم در افراز و تفاوت آن با تفکیک اطلاعات بیشتری کسب کنید، ادامه مطلب را از دست ندهید.
افراز ملک چیست؟
افراز ملک؛ به معنی تفکیک کردن است و معمولا زمانی مورد استفاده قرار می گیرد که وارثان یا شرکا بخواهند هر یک سهم خود را از اموال غیر منقول مشاع دریافت کنند.
در اینجا واژگانی مطرح شده است که توضیح هر کدام، مفهوم افراز ملک را واضح تر می سازد:
- اموال غیر منقول و منقول
حقوقدانان به مالی غیر منقول می گویند که نتوان آن را جا به جا کرد. بهترین مثال برای اموال غیر منقول، مسکن است، یا یک واحد آپارتمان. اموال غیر منقول اموالی هستند که قابلیت تقسیم ندارند و یا اگر چنین چیزی ممکن باشد، مال آسیب جدی خواهد دید. در نظر بگیرید یک واحد آپارتمان را سه نفر ارث برده اند و یکی از آن ها اصرار دارد که می خواهد دو دانگ خانه را بفروشد. چه اتفاقی می افتد؟ یا باید آن دو نفر دیگر به هر زحمتی شده سهم شخص سوم را خریداری کنند و یا باید همه آن ها قصد افراز ملک مشاع کنند تا سهم هر کس به تفکیک مشخص شود.
اموال غیر منقول در برابر اموال منقول قرار می گیرد که به راحتی قابل تفکیک و تقسیم هستند، جا به جا می شوند و هیچ آسیب ساختاری هم به آن ها وارد نمی شود. بهترین مثال عینی برای اموال منقول، نقدینگی است. وجه نقد، طلا، جواهر و سکه در زمره اموال منقول قرار دارند.
- مشاع
مشاع آن چیزی است که بین چندین نفر مشترک باشد، اما سهم هر یک و محدوده آن مشخص نیست. در واقع مشاع، چندین صاحب دارد که معلوم نیست هر کدام کدام قسمت را مالکند. باز هم به مثال واحد آپارتمان برمی گردیم. فرض کنید یکی از سه نفر دو دانگ خود را بفروشد و خریدار بخواهد در محدوده خود مستقر شود، چه کسی می داند محدوده دو دانگ او کجاست؟ ملک مشاع قابل تقسیم بندی نیست؛ چراکه هر سه نفر از تمامی جزئیات آن واحد آپارتمان به اندازه مساوی سهم دارند. وارثان یا شرکا با تمسک به قانون و افراز ملک می توانند سهم خود را تفکیک و مشخص کنند.
- تفکیک
تفکیک در اصطلاح حقوقی، تقسیم مال غیر منقول به اجزای کوچکتر است و در لغت هم به معنای جدا کردن است. برای تفکیک نیازی به وجود اختلاف بین شرکا یا وارثین نیست، بلکه صاحب مال می تواند درخواست جزء به جزء شدن اموال خود را داشته باشد.
نکات مهم
حال که با مفهوم واژگانی که با مبحث افراز ملک گره خورده اند آشنا شدید، می توانیم به ارائه مهم ترین نکات در افراز بپردازیم.
- گاه افراز ملک سبب می شود تا خرد شدن زمین، خانه، باغ و یا به طور کلی اموال غیر منقول، از ارزش ریالی آن بکاهد و امکان دریافت سند رسمی به دلیل کاهش متراژ و کوچک بودن ابعاد وجود نداشته باشد؛ در چنین شرایطی افراز صورت نمی پذیرد.
- ممکن است نتیجه افراز ملک مورد قبول شرکا قرار نگیرد و سهم های تفکیک شده جدید را قبول نداشته باشند، در این صورت، دادگاه با قرعه کشی سهم هر کس را به وی معرفی خواهد کرد.
- ملک مشاع قابلیت فروش ندارد و تا افراز ملک صورت نپذیرد، اختلافات شرکا و وارثان ادامه خواهد داشت. در این شرایط بهتر است پیگیری امور را به یک وکیل خبره یا مشاوره حقوقی بسپارید. مجموعه حقوقی تهران مدافع در این زمینه می تواند کمک های قابل توجهی به شما ارائه دهد.
- به خاطر داشته باشید تنها برای اموال غیر منقولی می توانید درخواست افراز داشته باشید که سند مالکیت رسمی داشته باشند؛ در غیر این صورت کاری از پیش نخواهید برد.
- وارثان و شرکای یک ملک مشاعی نمی توانند برای سهم خود سند رسمی دریافت کنند، مگر اینکه درخواست افراز ملک خود را تقدیم دادگاه کرده باشند.
افراز ملک با تفکیک ملک چه تفاوتی دارند؟
اگرچه به هر کدام از این دو مفهوم در خلال متن پرداختیم، اما در این مجال می خواهیم مشخصا تفاوت های افراز با تفکیک را بررسی کنیم:
- افراز ملک؛ فقط زمانی موضوعیت دارد که پای شرکا و وارثانی به داستان باز شده باشد، یعنی حتما باید مال غیر منقولی مشاع باشد، اما در تفکیک این گونه نیست. مالک یک باغ، زمین یا معدن می تواند اقدام به تفکیک و تقسیم اموال خود نماید.
- اگر تفکیک در اموال مشاعی صورت پذیرد، جز به جز شدن اموال، مالکیت دیگر وارثان را از بین نمی برد. اما در افراز ملک، سهم هر کس مشخص و مالکیت بقیه سلب می گردد. به عنوان مثال ممکن است یک مغازه ۹۰ متری به سه نفر ارث رسیده باشد که بعدها با دیوارکشی به سه مغازه ۳۰ متری تفکیک شود. با تفکیک، هر ۳ نفر به صورت مشترک مالک هر ۳ مغازه هستند، مگر اینکه درخواست افراز ملک مشاعی کنند و محدوده مالکیت خود را جدا سازند.
- اصل در تفکیک چنین است که نیازی به مساوات نیست. مثلا ممکن است ۴ دنگ از یک باغ متعلق به یک فرد و دو دانگ دیگر از آن فرد دیگری باشد. اما افراز ملک مشاعی به گونه ای اموال را تقسیم بندی می کند که قابلیت دریافت سند و فروش را داشته باشد. برای مشاوره با وکیل تفکیک ملک مشاعی می توانید با ما تماس بگیرید.
نتیجه گیری و جمع بندی
راه قانونی برای مشخص کردن سهم، دریافت سند تکی و محدوده اموال، درخواست افراز ملک مشاعی است، اما پیگیری این امور توسط افراد عادی به دلیل نداشتن اطلاعات کافی درباره مواد قانونی و علم حقوقی، ممکن است خسته کننده و گیج کننده باشد. بنابراین بهتر است از یک مشاور حقوقی یا وکیل خبره برای پیشبرد بهتر کار بهره جست. مجموعه حقوقی تهران مدافع با کادری از وکلای پایه یک دادگستری در کنار شما هستند تا مسائل حقوقی شما مانند افراز ملک مشاعی را پیگیری نمایند. با مشخص شدن محدوده دارایی های خود قادر خواهید بود تا برای دریافت سند رسمی اقدام کنید و شخصا مسئولیت اموال خود را بر عهده بگیرید.
سوالات متداول
- آیا مالک می تواند برای اموالی که فقط مال خودش است، درخواست افراز ملک کند؟
خیر. افراز فقط در صورتی انجام می شود که یک ملک متعلق به چند نفر باشد.
- وارثان و شرکای یک ملک مشاعی چگونه می توانند برای سهم خود سند رسمی دریافت کنند؟
با درخواست افراز ملک مشاعی
- یک ملک مشاعی را چگونه می توان فروخت؟
در دو صورت؛ یا همه شرکا راضی باشند و یا با درخواست افراز ملک، سند تکی تهیه شود.
- اگر شرکا نتیجه افراز ملک را نپذیرند و سهمشان را قبول نکنند، دادگاه چه می کند؟
از طریق قرعه کشی، اموال غیرمنقول را بین وارثان یا شرکا تقسیم می کند.
اشتراک در شبکه اجتماعی
اشتراک در
فیسبوک
اشتراک در
توییتر
اشتراک در
واتساپ
اشتراک در
تلگرام
مطالب مرتبط با این موضوع
باسلام.جهت افراز آپارتمان به شهرداری منطقه باید مراجعه کرد یا اداره ثبت ؟
سلام ابتدا باید نظریه کارشناس رسمی را مبنی بر قابل افراز بودن یا نبودن کسب کرده و پس از ان درخواست اجرا را از اداره ثبت پیگیری نمایید