پرونده های حقوقی مربوط به سرقفلی املاک عموماً پرونده هایی حساس و دارای ظرایف حقوقی بسیار هستند. موضوع سرقفلی در دایره حقوقی و قضایی موضوعی گسترده محسوب می شود که مواد قانونی مربوط به آن دارای تبصره ها و استثناعات متعدد هستند. به همین جهت استفاده از یک وکیل سرقفلی در چنین پرونده هایی می تواند شانس پیروزی را برای شما به حداکثر برساند. در این مقاله درباره مباحث مربوط به سرقفلی و چگونگی یافتن بهترین وکیل سرقفلی مطالب مهمی را با شما به اشتراک خواهیم گذاشت.
مفهوم سرقفلی و تاریخچه قوانین آن
مفهوم سرقفلی در ایران از ابتدا بیشتر از آن که مفهومی حقوقی و رسمی باشد، مفهومی عرفی و قراردادی در میان بازاریان بوده است. پیشینه این مفهوم عرفی را کمتر از صد سال دانسته اند؛ اما با این حال ریشه این مفهوم در میان بازاریان بیش از حد تصور بوده و روند رشد و فراگیری آن در جامعه تجاری و ملکی ایران گسترش فراوانی داشته است. در حال حاضر بسیاری از مغازه ها و حجره های معتبر در بازارهای بزرگ و کوچک ایران (به خصوص مغازه ها و بازارهای دارای قدمت) ، دارای سند سرقفلی عادی یا رسمی هستند و حق امتیاز این سرقفلی نیز بسیار معتبر و بعضاً بیش از چند میلیارد تومان است.
در حال حاضر دو نوع سند سرقفلی به شکل علی حده ای و سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه و تجارت در قانون موجر و مستاجر ایران به رسمیت شناخته شده است و شباهت ها و تفاوت های این دو سند در ادامه این مقاله توضیح داده خواهد شد. آنچه امروز به نام سند سرقفلی مرسوم است، پس از تصویب قوانین مربوط به مالک و مستاجر در سال ۱۳۵۶ بیش از پیش گسترش یافته است؛ چرا که به دلیل ایجاد قهری حق کسب و پیشه در املاک تجاری و ادامه اجباری عقد اجاره مطابق این قوانین، اجاره مغازه به یک شخص حقیقی و یا حقوقی برای سالیان متوالی، به مرور زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و در نهایت انتقال آن تحت عنوان « سرقفلی» خواهد شد.
بنابراین برای مالکان اقتصادی تر است که از ابتدا به جای اجاره ملک، به فکر عقد قرارداد سرقفلی شوند. این چیزی است که بهترین وکیل سرقفلی در تهران می تواند به شما توصیه کند؛ اما اگر موضوعی برای طرح دعوی در این خصوص دارید، پس از مطالعه این مقاله تا انتها می توانید با مشاوران متخصص مجموعه تهران مدافع تماس بگیرید.
تفاوت سرقفلی و فروش ملک چیست؟
بر اساس یک قرارداد سرقفلی، مالک یک مغازه یا واحد تجاری مبلغی نزدیک به ارزش ملک را در ازای اعطای امتیاز سرقفلی مغازه به خریدار آن دریافت می کند و تفاوت آن با فروش ملک این است که مبلغ مشخص و جزئی از اجاره مغازه را نیز به صورت ماهیانه برای خود حفظ می نماید. به عبارت دیگر فروش سرقفلی مغازه شبیه به فروش مالکیت مغازه است؛ اما سهم کوچکی از اجاره مغازه مادام العمر به مالک اولیه تعلق خواهد گرفت. به همین دلیل هم هست که فروشگاه هایی که به دلیل موقعیت مکانی هزینه اجاره ماهانه بالایی دارند، اغلب مالکیتشان به صورت سرقفلی است.
حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
پیش از آن که به جزئیات مربوط به قوانین سرقفلی و وظایف یک وکیل سرقفلی بپردازیم، باید مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت را نیز بدانیم؛ چرا که این مفهوم نزدیکی زیادی با مفهوم سرقفلی علی حده داشته و در عین حال تفاوت های مهمی نیز بین آن ها وجود دارد. آنچه درک تفکیک این دو مفهوم را دچار ابهام می کند، تعاریفی است که به صورت مبهم (و تا حدودی جابجا) از این دو مفهوم در منابع ذکر می شود.
در فرهنگ معین سرقفلی به این شکل تعریف می شود «حقی است که بازرگان و کاسب به جهت تقدم در اجاره، شهرت جمع آوری مشتری و… نسبت به یک ملک پیدا می کند.» این تعریف بیشتر به حق کسب و پیشه و تجارت نزدیک است تا سرقفلی.
از سویی برخی از منابع حقوقی حق کسب و پیشه و تجارت را به این شکل تعریف می کنند «امتیازی است که به موجب آن مستاجر متصرف، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است، در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود.» این تعریف نیز قادر نیست به تمامی معنای حق کسب و پیشه و تجارت را منتقل نماید؛ چرا که علاوه بر حق تقدم در اجاره نمودن ملک به دلیل حسن شهرت، کسب مشتری و اعتبار برای ملک، حقوق و تقدم های بیشتری نیز بر اساس قوانین مصوبه سال ۱۳۵۶ برای حق کسب و پیشه و تجارت وجود خواهد داشت.
حال برای اینکه به درک دقیق تری نسبت به سرقفلی و حق کسب برسیم، باید تفاوت این دو را با هم بررسی کنیم تا نقش وکیل سرقفلی نیز در این میان روشن شود.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه
همانطور که در ابتدای مطلب به آن اشاره کردیم، در پرونده های حقوقی مربوط به سرقفلی ملک، تخصص و تجربه بسیار بالایی نیاز است. پیش از این در مقاله وکیل ملکی به تفاوت میان یک وکیل متخصص در امور املاک با یک وکیل عمومی صحبت کرده بودیم و در اینجا می خواهیم بر این تاکید کنیم که پرونده های سرقفلی خود نیاز به بهترین وکیل سرقفلی دارند تا بتواند شرایط پرونده را به خوبی درک کرده و بهترین راهکارها را ارائه کند. در اینجا به برخی از تفاوت های سرقفلی عرفی و حق کسب و پیشه و تجارت اشاره خواهیم کرد
- مبنای سرقفلی و حق کسب و پیشه
مبنای تعیین ارزش سرقفلی ارزش ملک در ابتدای قرارداد اجاره سرقفلی است؛ اما حق کسب و پیشه بر اساس حسن شهرت و جمع کردن مشتریان یک ملک دارد. ممکن است ملکی بدون دادن سرقفلی به شکل عادی اجارده داده شود و پس از مدتی مستاجر در آن صاحب حق کسب و پیشه و تجارت شود؛ همچنین برعکس، ممکن است سرقفلی یک مغازه توسط فردی خریداری شود؛ اما هیچ حسن شهرت و اعتباری برای واحد ملکی ایجاد نگردد.
- زمان ایجاد حق
سرقفلی از همان لحظه گرفتن پایان کار یک ساختمان قابل ارائه و فروش است؛ اما حق کسب و پیشه با گذشت زمان و بر اثر حسن شهرت و جذب مشتریان حادث خواهد شد.
- شرایط اسقاط
اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت در ابتدای اجاره با توجه به این که هنوز به وجود نیامده به لحاظ عدم امکان اسقاط مالم یجب امکان پذیر نخواهد بود؛ در حالی که توافق طرفین یک قرارداد فروش سرقفلی مبنی بر اسقاط سرقفلی هیچ مشکل و محدودیتی نخواهد داشت.
- ارزش و اعتبار مالی و معنوی سرقفلی و حق کسب و پیشه
میزان حق کسب و پیشه و تجارت به تعداد مشتریان یک ملک رونق کسب و کار بستگی دارد؛ اما میزان حق سرقفلی با موقعیت و کیفیت بنا سنجیده می شود.
انواع دعاوی مربوط به سرقفلی
اما یک وکیل سرقفلی به چه اموری می تواند رسیدگی کند و چه مواردی در این میان می توانند از نظر حقوقی منجر به طرح دعوی شوند؟ در پاسخ به طول خلاصه می توان به این موارد اشاره کرد :
- دعوی مطالبه سرقفلی
- تخلیه محل سرقفلی به جهت تغییر شغل
- تخلیه محل سرقفلی به جهت نیاز شخصی به کسب یا سکونت
- تخلیه محل سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها
- تخلیه محل سرقفلی به جهت تعدی و تفریط
- تخلیه محل سرقفلی به جهت انتقال به غیر
- دادخواست تخلیه محل سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی
- تعدیل اجاره های محل سرقفلی
- لایحه دفاعیه در پرونده تخلیه ملک تجاری به علت انتقال به غیر عین مستاجره
سوالات متداول
- با وجود تفاوت های موجود، چرا قانون سرقفلی و حق کسب و پیشه در یک چارچوب قرار می گیرند؟
از آنجایی که برخی از فقها دریافت حق کسب و پیشه و تجارت را غیر شرعی می دانند، بنابراین در تعریف حقوقی نمی توان تفاوتی میان این دو مفهوم قائل شد و قوانین حق کسب و پیشه و تجارت نیز در قالب همان قوانین سرقفلی تعریف می شوند.
- چرا داشتن وکیل سرقفلی اهمیت بسیار بالایی دارد؟
مسائل مربوط به دو حوزه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از حساسیت ها، استثناعات و قوانین پیچیده ای برخوردارند که ممکن است یک وکیل عمومی نتواند به اندازه بهترین وکیل سرقفلی در مجموعه تهران مدافع در آن موفق باشد.
- از کجا بدانیم چه زمانی به طرح دعوی و گرفتن وکیل سرقفلی نیازمندیم؟
مشاوران متخصص مجموعه تهران مدافع آماده ارائه مشاوره تخصصی و رایگان به شما هستند. شما می توانید با استفاده از همین خدمات مشاوره حقوقی رایگان پیش از هر گونه اقدام قانونی نسبت به حقوق خود در این حوزه به خوبی آگاه شوید.
اشتراک در شبکه اجتماعی
اشتراک در
فیسبوک
اشتراک در
توییتر
اشتراک در
واتساپ
اشتراک در
تلگرام
مطالب مرتبط با این موضوع
رأی نهایی دادگاه را میتوان به هرمحضری که دوست داشتی ببری یا لازمه فقط یه جای خاص باشه؟
با سلام
در صورتی که منظور شما از رای نهایی حکم طلاق یا گواهی عدم امکان سازش باشد، پاسخ مثبت است.
اما در رابطه با رای الزام به تنظیم سند معمولا در نزدیکترین دفتر اسناد رسمی به مجتمع قضایی صورت می گیرد. چرا که کارمند دادگاه باید در ساعات اداری به محضر بیاد و از طرف مستنکف امضا نماید.
سلام
از سایت خوبتان تشکر میکنم. خیلی یاد گرفتم
با سلام
از اینکه توانسته‌ایم نظر لطفتان را جلب نماییم خوشحال هستیم و به همراهی شما افتخار می‌نماییم.