وکیل مشارکت در ساخت و اهمیت ضمانت های اجرایی و روال قانونی در مشارکت ساخت

با افزایش روزافزون جمعیت و تغییر شرایط اجتماعی و فرهنگی جامعه از یک سو و قدیمی شدن ساختمان ها و نیاز به ترمیم و بازسازی آن ها در جهت تأمین فضای جدید و مناسب تر و مطابق با زندگی امروزی از سوی دیگر، برنامه ها و قراردادهای مربوط به تخریب فضاهای قدیمی و بازسازی بناها و یا ساخت و ساز و احداث بنای جدید، روز به روز افزایش یافته است. در همین راستا لزوم تدبیر سیستم ها و طرح های ساخت و ساز بهینه، موازی با اجرا شدن قوانین و آیین نامه ها و تبصره های مربوط به آن ها نیز بیش از پیش احساس می گردد.
حتما تا کنون همه ما یا دیده یا شنیده ایم که در اطراف مان اشخاصی قصد ساخت و ساز یا مشارکت در ساخت و ساز را دارند. اما آیا به قدر کافی در مورد ملزومات این کار و قوانین و آیین نامه های مربوط به این کار اطلاع داریم؟ آیا از موارد لازم به طرح در زمان شروع کار و انعقاد قراردادهای مربوطه آگاهی داریم؟ پاسخ به این سؤالات و سوالاتی از این دست برای افرادی که به قدر کافی آشنایی با موارد و موضوعات قانونی ندارند، کار ساده ای نیست. ما در مجموعه «تهران مدافع» قصد داریم تا اطلاعات لازم در مورد نحوه کار وکیل مشارکت در ساخت را در اختیار شما قرار دهیم تا مانع از ضرر و زیان ناشی از ناآگاهی و یا کلاهبرداری در قراردادهای ساخت و ساز شویم، پس در ادامه با ما باشید.

مشارکت در ساخت به چه معناست؟

بسیاری از ما با اصطلاح ساخت و ساز در این سال ها مواجهه شده و تا حدودی آشنایی داریم، اما شاید بسیاری از ما نیز روایت ها یا نقل هایی شنیده باشیم که افراد به منظور ساخت ملکی جدید یا بازسازی ملکی قدیمی قصد مشارکت داشته اند و در نهایت یا سرمایه خود را از دست داده اند یا درگیر پیچیدگی هایی در این رابطه شده اند که به ناچار روانۀ دادگاه و شکایت و طی مراحل قانونی مربوطه شده اند.

مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت همانطور که قابل حدس است توافقی بر سر ساخت یک بنا یا ساختمان، مابین مالک زمین یا ملک از یک سو و سازنده از سوی دیگر است. پس سه مورد در یک قرار داد مشارکت در ساخت مطرح است؛ مالک، سازنده و زمین یا ملک. بر همین اساس در یک قرارداد مشارکت در ساخت علاوه بر زمین یا ملکی قدیمی که نیاز به ساخت یا تخریب و ساخت مجدد دارد، مالک و سازنده دو طرف قرارداد هستند که هر یک به موجب قرارداد تعهداتی دارند.

قرارداد مشارکت در ساخت جزء عقود نامعین است؛ بدین معنا که عنوان خاصی در قانون مانند قرارداد اجاره یا کفالت، برای آن تعریف نشده است و شرایطی همانند دیگر قوانین عمومی دارد.

قرارداد مشارکت در ساخت؛ وکیل مشارکت در ساخت چگونه قرارداد را تنظیم می کند؟

در پاسخ باید گفت؛ برای جلوگیری از بروز هر گونه مشکل و سوء استفاده احتمالی، توصیه مؤکد است که قراردادی رسمی و حرفه ای در جایگاه و محلی مناسب و معتبر مانند دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر مشاورین املاک معتبر و با حضور یک وکیل مشارکت در ساخت منعقد شود تا تمامی موارد لازم الاجرا قید گردیده و لحاظ شود تا در آینده با انجام و پیشرفت کار، تمام امور جریان طبیعی و قانونی خود را طی کرده و در صورت بروز هر گونه اختلاف، به راحتی قابل استناد و پیگیری قانونی باشند.

در مورد قرارداد مشارکت در ساخت هیچ قانون خاص و مشخصی وضع نگردیده است، به همین دلیل مفاد این قرارداد بستگی به توافقی که بین طرفین صورت می گیرد، دارد. از طرفی دیگر قرارداد مشارکت در ساخت؛ قرارداد عقدی و تملیکی است، بدین شرح که عقدی است، یعنی طرفین تعهدی را می پذیرند؛ مالک متعهد به تخلیه و تحویل ملک در موعد مقرر جهت شروع کار ساخت شده و سازنده متعهد به اتمام کار ساخت و تحویل آن به مالک طبق شرایط معین در قرارداد در زمان مشخص می گردد. از سوی دیگر این قرارداد، تملیکی است؛ هر یک از طرفین قرارداد در ازای مالی که می دهد یا کاری که انجام می دهد، ما به ازایی دریافت می کند. به عنوان مثال انتقال بخشی از مالکیت ملک به سازنده که ممکن است در ابتدای کار انجام شود یا پس از پیشرفت کار تا حد معینی این کار صورت گیرد.

وکیل مشارکت در ساخت با بررسی مدارک هر یک از طرفین، اعتبار آن ها را بررسی کرده و از صحت و سقم مدارک و اسناد و همچنین وضعیت ملک، موروثی بودن یا هر گونه مورد دیگر و همچنین مالکیت ملک و در صورت موروثی بودن حضور تمام ورثه اطمینان حاصل می کند. توان مالی سازنده و وجود هر گونه ممنوعیت قانونی در روال کار نیز بررسی می شود.

اهمیت ضمانت های اجرایی و روال قانونی در مشارکت ساخت

معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت در بیشتر موارد، اختلاف بر سر آورده و تعهد هر یک از طرفین و همچنین سهم هر یک از طرفین پیش می آید. بنابراین می بایست در هنگام نوشتن قرارداد، تمام این موارد به درستی نوشته و مشخص گردد و احتمال بروز مشکلات و راهکارهای آتی نیز پیش بینی شود تا در عین شفافیت، هر گونه مسئله یا موضوع احتمالی در روند کار قابل حل بوده و برای آن خسارت و راهکار جبرانی در نظر گرفته شود.

در همین راستا توصیه می گردد تا با بررسی اسناد مالکیت با حضور مالک یا مالکین، وضعیت ملک و ارزش ملک با نظر افراد کارشناس مشخص گردد و از طرف دیگر، برنامه ساخت و ساز و هزینه های مربوط به ساخت و اخذ مجوزها محاسبه گردد تا در نهایت ارزش ملک پس از اتمام پروژه مشخص گردد و تمام این موارد در قرارداد ذکر شود. البته می توان ضمانت های اجرایی نیز برای ادامه و اتمام پروژه در نظر گرفت.

از سوی دیگر توان مالی سازنده و امکان تأمین هزینه های پروژه از سوی او نیز می بایست بررسی شود؛ به هر حال باید تمکن مالی لازم برای پیشبرد پروژۀ ساخت را داشته باشد و صرفاً روی دریافت وام حساب نکرده باشد و یا درخواست پرداخت از مالک در طول پروژه نداشته باشد؛ مگر اینکه در ابتدا و در قرارداد ذکر شده باشد و بر سر این موضوع توافق شده باشد.

علاوه بر این موارد، داشتن دانش فنی و سابقۀ انجام کار نیز می بایست بررسی شود و از توان انجام و اتمام پروژه از سوی سازنده اطمینان حاصل کرد. بسیاری از اختلافات و ناتمام ماندن کار به دلیل عدم توجه کافی به این مسائل است. در اینجاست که یک وکیل مشارکت در ساخت با تخصصی که دارد می تواند راه را برای بروز این مشکلات و دشواری ها ببندد و دقیق و آگاهانه تمامی بایدها و نبایدها را در قرارداد ذکر کند.

برای اطلاع کامل می توانید با مشاوران و متخصصان مجموعه «تهران مدافع» تماس گرفته و از خدمات ما در زمینۀ وکیل مشارکت در ساخت و وکیل ملکی بهره مند شوید.

سوالات متداول

1. در مورد ملک مشاء، آیا حضور یکی از مالکین در هنگام عقد قرارداد کافی است؟

خیر، در چنین موقعیتی، حضور تمامی مالکین و شرکاء و یا نمایند یا وکیل قانونی آن ها، در هنگام عقد قرارداد لازم و ضروری است.

2. چه ضمانت های اجرایی می توان برای قرارداد در نظر گرفت؟

برای اطمینان از انجام کار می توان با دادن اختیار و حق داشتن مواردی مانند فسخ قرارداد و یا مطالبۀ خسارت و ضرر و زیان در هنگام بروز مسائلی مانند تأخیر در تحویل یا عدم توجه به کیفیت ساخت و ساز و عدم رعایت تعهدات از سوی سازنده به مالک در قرارداد، ضمانت اجرایی در نظر گرفت.

3. به چه صورت می توان برای پیشبرد قرارداد از زمان بندی استفاده کرد؟

می توان در قرارداد با قراردادن زمان بندی، از آن به عنوان وسیله ای برای انجام هر یک از مراحل پروژه استفاده کرد. به عنوان مثال؛ قید تعداد روزها به شکل یک هفته برای خاکبرداری و مواردی مشابه.

4. تقسیم سود و زیان به چه شکل است؟

در قرارداد بر حسب آورده هر یک از طرفین میزان سود و زیان او نیز مشخص می گردد؛ به عنوان مثال حسب آورده هر یک مشخص می گردد که چه تعداد واحد آپارتمان در آخر کار به هر یک از طرفین تعلق می گیرد.