ابطال اسناد مالکیت بدون حکم دادگاه و از طریق اداره ثبت

اسناد مالکیت از جمله مهمترین اسناد حقوقی هستند که به دلیل همین اهمیت به سختی می توانند مورد ابطال قرار بگیرند. در نتیجه، ابطال اسناد مالکیت اگرچه امر امکان ناپذیری نیست اما شرایط خاص و سخت گیرانه ای دارد که در این مقاله از گروه وکلای تهران مدافع به آن ها می پردازیم. برای آشنایی با موارد ابطال اسناد مالکیت و شرایط آن در این مقاله همراه ما باشید.

سند مالکیت چیست؟

پیش از آشنایی با موارد و شرایط ابطال اسناد مالکیت بهتر است بدانیم که اصولا سند مالکیت چه نوع سندی است. سند به نوشته ای گفته می شود که می تواند امری را به اثبات برساند. بنابراین سند مالکیت نوشته ای معتبر است که نشان دهنده مالکیت فرد یا افراد نسبت به مالی مشخص است. سند مالکیت به خصوص سند مالکیت املاک در تمامی نظام های حقوقی اهمیت بسیاری دارد و به صورت رسمی صادر می شود. منظور از سند رسمی سندی است که توسط مقامات و مراجع رسمی و در حوزه اختیارات آن ها صادر می شود. ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی را این گونه تعریف کرده است: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.

اعتبار اسناد مالکیت

بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، همین که ملکی در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت رسیده باشد، قانون تنها آن کسی را به عنوان مالک به رسمیت می شناسد که نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این ملک به صورت ارادی یعنی بر اساس قرارداد یا به صورت قهری یعنی ارث به او منتقل شده باشد. در نتیحه اگر مالکی دارای سند مالکیت رسمی نسبت به ملک مشخصی باشد ادعای مالکیت هیچ شخص دیگری درمورد آن ملک پذیرفته نمی شود. در نتیجه، اسناد مالکیت در سراسر کشورها به دلیل ایجاد سیستم یکپارچه و قابل اعتماد درمورد شناسایی مالکیت افراد نسبت به املاک، از اهمیت بسیار بالایی برخوردارند و در موارد خاصی امکان ابطال آن ها پیش بینی شده است که در این مقاله به آن ها می پردازیم.

ابطال اسناد مالکیت چیست؟

همانطور که گفتیم اسناد مالکیت از مهمترین اسناد در هر نظام حقوقی هستند که جز در موارد ذکر شده در قانون نمی توان اعتبار آن ها را زیر سوال برد. اما در صورتی که وقوع برخی امور مانند جعلی بودن سند مالکیت یا فروش ملک به چندین نفر به اثبات برسد، ابطال اسناد مالکیت رخ می دهد. منظور از اثبات اسناد مالکیت این است که سند موجود بر اساس اعلام مراجع رسمی اعتبار خود را از دست می دهد و بر اساس اوضاع و احوال سند دیگری صادر می شود. موارد ابطال اسناد مالکیت بسیار محدود است و همچنین در بسیاری از موارد به سختی به اثبات می رسد. در برخی از این موارد که نیاز به بررسی های گسترده تر درمورد پرونده وجود دارد، ابطال اسناد مالکیت توسط دادگاه حقوقی انجام می شود و در موارد دیگری که نیاز به دخالت و بررسی قضایی توسط دادگاه نیست، اداره ثبت نیز می تواند اقدام به ابطال کند. در نتیجه در صورت ادعای هر یک از این موارد و به تبع آن درخواست ابطال اسناد مالکیت بهتر است از وکیل متخصص در این زمینه یعنی وکیل امور ثبتی استفاده کنید که با تمامی قواعد و مقررات مربوط به ثبت املاک آشنایی کامل دارد و می تواند تحقق هر یک از موارد ابطال اسناد مالکیت را همراه با تشخیص مرجع صالح برای آن ثابت کند.

موارد ابطال اسناد مالکیت در دادگاه

ابطال اسناد مالکیت در هر موردی انجام می شود که عدم صحت محتویات سند مالکیت مانند مالک بودن مالک ثابت شده باشد. در این شرایط سند موجود صحیح نیست و باید به ابطال برسد. مواردی که می توان بر اساس آن ها ابطال اسناد مالکیت را درخواست نمود به این صورت است:

ابطال اسناد مالکیت صوری و غیر واقعی

هر گاه مبنای تنظیم سند یک امر صوری و غیر واقعی باشد، مانند اینکه شخص بدهکار برای فرار از دین ملک خود را به صورت صوری به دیگری منتقل کند و این موضوع در دادگاه به اثبات برسد، سند مالکیتی که به صورت صوری تنظیم شده است باطل می شود.

ابطال اسناد مالکیت مجعول

در صورتی که سند مالکیت ملکی به صورت جعلی تهیه شده باشد و جعلی بودن آن در دادگاه ثابت شود، دادگاه سندی را که جعلی بودن آن ثابت شده است باطل می کند. علاوه بر این اثر حقوقی و ثبتی، جعل سند جرم مستقلی محسوب می شود که می تواند به تناسب شرایط و نوع سند مجازات های مختلفی در پی داشته باشد. برای شکایت از این جرم نیز می توانید با کمک وکیل متخصص شکوائیه شکایت از جرم جعل سند را تنظیم و به دادسرای کیفری ارائه دهید.

برای آشنایی با نحوه شکایت از جعل سند این مقاله را بخوانید: شکواییه جعل سند و نمونه آن نوشته شده توسط وکیل ملکی مجرب

ابطال اسناد مالکیت معارض

منظور از سند معارض سندی است که مجددا برای ملکی که قبلا دارای سند بوده است صادر می شود. این تعارض می تواند نسبت به تمام ملک یا بخشی از آن و یا برخی از حقوق آن مانند حق ارتفاق باشد. در این صورت، اگر مرجع صالح یعنی هیات نظارت ثبت که طبق ماده ۶ قانون ثبت تشکیل می شود، صدور سند معارض را تشخیص دهد، سند معارض که سندی است که از نظر تاریخی بعد از سند اول صادر شده است و اصطلاحا سند موخر الصدور نامیده می شود، باطل خواهد شد. در صورتی که اداره ثبت به هر طریقی صدور سند معارض را تشخیص دهد، آن را به هیات نظارت ارجاع می دهد و رای صادر شده توسط این هیات قابل اعتراض در شورای عالی ثبت است که به اختلافات ثبتی رسیدگی می کند. پس از تصمیم این شورا مبنی بر معارض بودن سند مالکیت، موضوع به ذی نفع اطلاع داده می شود و در صورتی که دعوایی بر مبنای این موضوع در دادگاه از سوی افراد ثبت نشود، سند مالکیت معارض توسط خود اداره ثبت باطل می شود.

علاوه بر موارد ذکر شده در بالا، در هر مورد دیگری که صحت معامله ای که بر اساس آن سند مالکیت تنظیم شده باشد اشکال داشته باشد و برای مثال فرد محجور معامله ای را انجام داده و سندی در نتیجه آن تنظیم شده باشد یا آنکه سندی که در توقیف است مورد معامله قرار بگیرد و سندی برای آن صادر شود، ابطال اسناد مالکیت امکان پذیر است و در صورتی که این موارد یعنی عدم صحت معامله در دادگاه اثبات شود، دادگاه همزمان با صدور حکم در این رابطه حکم به ابطال اسناد مالکیت نیز می دهد.

موارد ابطال اسناد مالکیت بدون حکم دادگاه و در اداره ثبت

همانطور که در قسمت های قبل بیان شد، در برخی موارد ابطال سند مالکیت توسط اداره ثبت و بدون لزوم رسیدگی قضایی در دادگاه انجام می شود. مواردی که اداره ثبت می تواند مستقیما و بدون دخالت دادگاه سندی را باطل کند شامل موارد زیر است:

ناقص بودن سند مالکیت

در صورتی که بخشی از سند مالکیت به دلایل مختلفی مانند سوختگی، پارگی و … ناقص شود مالک می تواند درخواست صدور سند المثنی بدهد و با صدور این سند، سند قبلی توسط اداره ثبت باطل می شود.

تقسیم مال مشاع به نحو افراز یا تفکیک

زمانی که مال مشاعی که میان دو یا چند نفر مشترک است به چند مال مفروز یا جداگانه تقسیم می شود، سند قبلی باطل و نسبت به هر ملک مفروز سند جدید و جداگانه ای صادر می شود. همچنین زمانی که حالت اشاعه یعنی مالکیت مشترک افراد نسبت به ملک برقرار است، در صورتی که ملک اولیه تفکیک شود، برای هر یک از قطعات سند جدید صادر شده و سند اولیه باطل می شود.

برای آشنایی با افراز و تفکیک این مقاله می تواند به شما کمک کند: تفکیک و افراز یعنی چه؟ | تفاوت های افراز، تفکیک و تقسیم چیست؟

انتقال ملک به وراث

پس از فوت متوفی و دریافت گواهی انحصار وراثت، سند مالکیت اولیه که به نام متوفی بوده است ابطال می شود و اسناد مالکیت جدید به نام وراث صادر می شود.

وجود سند مالکیت معارض برای ملک

در صورتی که برای ملک واحدی اسناد مالکیت معارضی وجود داشته باشد و پرونده ظرف ۲ ماه از اطلاع و ابلاغ اداره ثبت مبنی بر معارض بود اسناد در دادگاه طرح نشود، اداره ثبت مستقیما سند موخر الصدور یعنی سند دوم را ابطال می کند.

فرایند ابطال اسناد مالکیت چگونه است؟

فرایند باطل کردن این اسناد و مرجع صالح برای انجام این عمل به تناسب اینکه بر چه اساسی می خواهید درخواست ابطال بدهید متفاوت است. در صورتی که درخواست ابطال بر اساس هر یک از مواردی باشد که در صلاحیت دادگاه است و در بالا به آن ها اشاره شد، باید با کمک وکیل متخصص دادخواست ابطال سند مالکیت که همراه با اسناد و ادله شما مبنی بر توجیه ابطال سند است، تنظیم کنید و به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه دهید. دادگاه اگر مبنای ابطال سند را که می تواند جعل سند، صدور سند معارض، عدم صحت معامله و … موجه بداند حکم به ابطال سند می دهد. اما اگر مبنای درخواست شما برای ابطال سند، مواردی باشد که در صلاحیت اداره ثبت است، در این صورت باید درخواستی مبنی بر ابطال به اداره ثبت محل وقوع ملک بدهید تا سند مالکیت را در مواردی که نیازی به حکم دادگاه و رسیدگی قضایی نیست باطل کند. البته در بسیاری از مواردی که ابطال سند در صلاحیت اداره ثبت است، این امر بدون درخواست ذی نفع و به صورت خود به خود توسط خود این اداره انجام می شود. برای انجام هر یک از این مراحل و تشخیص مرجع صالح لازم است با وکیل و مشاور حقوقی متخصص در امور ثبتی مشورت کنید و در صورت نیار امور تخصصی مانند نگارش و ثبت دادخواست را به او بسپارید.

در مقاله بهترین وکیل ثبتی در تهران و آشنایی به امور مربوط به آن با بهترین وکلای ثبتی تهران آشنا می شوید.

مشاوره حقوقی ابطال اسناد مالکیت در گروه وکلای تهران مدافع

همانطور که گفتیمف برای ابطال سند مالکیت به خصوص در صورتی که نیاز به رسیدگی دادگاه و حکم قضایی داشته باشد، بهتر است پیش از هر گونه اقدام با وکیل متخصص و مجرب در زمینه حقوق ثبتی مشورت کنید. ما در گروه وکلای تهران مدافع انواع خدمات حقوقی از جمله انواع مشاوره های حقوقی را که به صورت حضوری، تلفنی و یا آنلاین انجام می شوند را با کمترین و مناسب ترین هزینه ممکن برای مراجعان خود فراهم کرده ایم. برای استفاده از خدمات حقوقی گروه وکلای تهران مدافع کافی است با ما تماس بگیرید.

سوالات متداول

سند مالکیت رسمی چیست؟

سند رسمی به هر سندی گفته می شود که توسط مقامات رسمی، بر اساس قانون و در حیطه صلاحیت آن ها تنظیم شده است. سند مالکیت رسمی نیز به سند رسمی ای می گویند که مالک فرد یا افراد را نسبت به ملک ثبت شده نشان می دهد.

ابطال سند مالکیت در صلاحیت کجاست؟

بسته به اینکه دلیل ابطال سند چه چیزی باشد، مرجع صالح برای انجام آن دادگاه عمومی حقوقی یا اداره ثبت محل وقوع ملک است.

ابطال سند چه زمانی بدون حکم دادگاه و از طریق اداره ثبت انجام می شود؟

در مواردی نظیر تفکیک و افراز مال مشاع، ناقص بودن سند، انتقال ملک متوفی به وراث و یا وجود سند معارض در صورتی که پرونده در دادگاه طرح نشود ابطال سند د صلاحیت اداره ثبت است.

درخواست ابطال سند چگونه انجام می شود؟

درخواست ابطال سند در صورتی که در صلاحیت دادگاه باشد با تنظیم دادخواست و رعایت تشریفات دادگاه حقوقی و در صورتی که در صلاحیت اداره ثبت باشد با ارائه درخواست انجام می شود.