آشنایی با تخلیه ملک تجاری، تخلیه مغازه و نمونه لایحه آن از زبان وکیل متخصص

در صورتی که افراد ملک تجاری خود را به شخص دیگری اجاره داده باشند و حال قصد داشته باشند که آن را از مستاجر پس بگیرند و یا به عبارتی دستور تخلیه به مستاجر را بدهند، موضوع تخلیه ملک تجاری پیش می‌آید.

منظور از ملک تجاری و تخلیه ملک تجاری چیست؟

قبل از پرداختن به مسائل پیچیده تر بهتر است ابتدا یک تعریف کوتاهی از ملک تجاری داشته باشیم. املاکی که کاربری آن‌ها به صورت تجاری ثبت شده‌ است؛ املاک تجاری نامیده می‌شود. به عبارت بهتر در این دسته از املاک سکونت نمی‌توان کرد و فقط برای امور مربوط به کسب و کار باید از آن‌ها استفاده نمود.

تخلیه ملک تجاری به این معناست که مالک پس از سال‌ها درخواست می‌کند مستاجری که در ملک او فعالیت تجاری داشته است؛ ملکش را تخلیه کند و کلید مغازه را به او تحویل بدهد. معمولا در این خصوص قانونی خاصی وجود دارد که در سال‌های متفاوت نوشته شده‌اند و اکنون اجرا می‌شود. دلایل زیادی وجود دارد که مالک با استناد به آن‌ها می‌تواند درخواست تخلیه داشته باشد که در ادامه این دلایل به طور مفصل توضیح داده شده است.

علل درخواست تخلیه ملک تجاری توسط مالک

معمولا مالکین در برخی از موارد دلایلی را ذکر می‌کنند که با استناد به آن‌ها مستاجر را مجبور به تخلیه می‌کند. این دلایل می‌تواند زیاد باشد اما چند نمونه از مهمترین دلایل از زبان وکیل پایه یک دادگستری مطرح شده است و در زیر آمده است:

• توافقات ذکر شده در قرارداد اجاره

گاهی اوقات مالک ملک تجاری و مستاجر توافق می‌کنند که در ملک کالای مشخصی فروخته شود. برای مثال ممکن است شخص الف و ب توافق کنند که در ملک تجاری متعلق به شخص الف فقط پوشاک فروخته شود. اگر فرد ب بعد از مدتی شغلش را تغییر بدهد و شروع به فروش لوازم تحریر نمایید، مالک می‌تواند از او درخواست تخلیه داشته باشد. اگر این شرط در قرارداد ذکر شده باشد باید حتما آن را اجرا کرد.

گاهی اوقات طرفین شرط می‌کنند که مستاجر ملک تجاری را به شخص دیگری واگذار نکند و اگر این اتفاق بیافتد مالک حق دارد قرارداد را فسخ کند و درخواست تخلیه ملک تجاری را داشته باشد.

• عدم پرداخت بهای اجاره ملک

منظور این است که مستاجر بعد از این که ملک را اجاره کرد؛ اجاره بها را به مالک پرداخت نمی‌کند. البته باید در نظر بگیرید که در این باره ابتدا باید اخطارهایی از سمت مالک صورت بگیرد.

• افراط و تفریط در نگهداری از ملک تجاری

اگر مدت زمانی که ملک تجاری در دست مستاجر دچار عیوب و خرابی‌هایی شده باشد و یا این که از اخیاراتی که به او به عنوان مستاجر سپرده شده است؛ فراتر رود.

قوانین مربوط به تخلیه ملک تجاری

همان طور که در مقدمه بحث بیان شد، در رابطه با ملک تجاری و تخلیه ملک تجاری دو قانون وجود دارد که قبل از اقدام به تخلیه به قرارداد تنظیم شده بین صاحب کسب و کار و مالک زمین، توجه شود. این قوانین شامل موارد زیر است:

• قانون سال ۵۶ در رابطه با ملک تجاری

اگر بین مستاجر و مالک زمین تا قبل از سال ۷۶ قراردادی چه به صورت کتبی و چه به صورت شفاهی منعقد شده باشد و طی آن یک ملک تجاری اجاره داده شده باشد، اگر مدت اجاره تمام شود تنها با وجود شرایطی که قانون پیش بینی کرده است؛ می‌توان مستاجر را ملزم به تخلیه ملک تجاری کرد. این شرایط مشابه همان شرایطی است که قبل‌تر توضیح داده شد. طبق این قانون بعد از این که مستاجر ملک با کاربری تجاری را تخلیه می‌کند؛ این حق را دارد که سرقفلی دریافت کند اما اگراو به ملک تعدی و تفریط کرده باشد، دیگر نیازی به پرداخت سرقفلی نیست. وکیل سرقفلی شخصی است که در این زمینه به صورت تخصصی کار می‌کند و می‌تواند راهنمایی بیشتری به شما نماید.

• مقررات سال ۷۶

برخی از افراد از سال ۷۶ به بعد قرارداد اجاره  خود را منعقد کرده‌اند که باید به صورت کتبی باشد و به امضای شاهدین حاضر در جلسه رسیده باشد. در این قانون هم در رابطه با تخلیه ملک نکاتی پیش بینی شده است مانند تمام شدن مدت اجاره و یا پرداخت نکردن اجاره بها. توجه داشته باشید که اگر سرقفلی ملک توسط مستاجر به مالک پرداخت نشده باشد و یا این که مستاجر حقوق خود را در خصوص سرقفلی دریافت کرده باشد، نمی‌تواند هنگامی که ملک را تخلیه می‌کند ادعایی در خصوص آن داشته باشد.

آیا مستاجر حق دارد دعوای تخلیه ملک تجاری داشته باشد؟

گاهی اوقات درخواست تخلیه از سمت مالک نیست بکله شخص مستاجر قصد دارد که تخلیه ملک انجام دهد. در این صورت نیاز است که شرایطی را داشته باشد که در ادامه توضیح داده شده است:

• باید حق فسخ داشته باشد و از این حق فسخ استفاده کند.
• بعد از مدتی متوجه شود که در ملک عیب و خرابی هست و امکان تجارت در آن وجود ندارد.
• مستاجر ملک را ندیده باشد و بعد از این که قرارداد را منعقد کرد متوجه شود اوصاف ملک با خود ملک تفاوت داشته است.
• در صورتی که ملک خرابی داشته باشد و امکان تعمیر آن وجود نداشته باشد و یا این که از لحاظ بهداشتی ملک مناسبی نباشد.
• قرارداد اجاره تمام شده باشد و او قصد تمدید نداشته باشد.

در چنین شرایطی که مستاجر قصد تخلیه دارد ولی مالک و یا موجر ملک را تحویل نمی‌گیرد، نیاز است که دعاوی به طرفیت موجر مطرح شود که به آن دعوای تخلیه ملک تجاری گفته می‌شود. معمولا وکیل دستور تخلیه به صورت کاملا تخصصی تمامی امور حقوقی ملک تجاری را انجام می‌دهد.برای اثبات مالکیت ملک نیز با ما تماس بگیرید.

دعوای تخلیه مغازه و نمونه لایحه آن

در رابطه با اجاره املاک تجاری وکیل متخصص ملک در تهران مدافع بیان می‌کند که باید از دو روش برای تخلیه مغازه اقدام کرد:

• اقدام از طریق شورای حل اختلاف

اگر بین مالک و مستاجر قرارداد وجود داشته باشد و مالک و یا مستاجر قصد تخلیه داشته باشند باید ابتدا اظهارنامه برای فردی که حاضر به تخلیه نیست، بفرستد و سپس می‌توان به شورای حل اختلاف مراجعه کرد و حکم تخلیه فوری ملک را دریافت کرد. البته این روش برای زمانی است که مدت زمان اجاره نامه تمام شده باشد.

• درخواست از دادگاه

هنگامی که مالک به دلایلی غیر از موارد پایان مدت اجاره، اقدام به تخلیه ملک کند نیاز است که هم از دادگاه و هم از شورای حل اختلاف اقدام کند. در چنین مواردی باید حتما یک دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به ثبت برساند. برا تنظیم دادخواست مناسب نیاز است که دلایل و مدارک مورد نیاز را در قرارداد ذکر کنید.

جمع بندی

برای تخلیه ملکی که به صورت  تجاری بر طبق قانون جدید نیاز است که حتما قرارداد به صورت کتبی تنظیم شده باشد و دلایل تخلیه ملک وجود داشته باشد اما مستاجر حاضر به تخلیه نباشد و یا این که موجر ملک را تحویل نگیرد. برای دعوای تخلیه ملک هم از طریق دادگاه و هم از طریق شورای حل اختلاف می‌توان اقدام کرد.

تخلیه سرقفلی و مغازه از این جهت که تجاری محسوب می‌شوند دارای مباحث حقوقی بسیاری است که توصیه می‌شود حتما از وکیل متخصص تهران مدافع برای مشاوره رایگان حقوقی مشورت بخواهید.

سوالات متداول

هزینه دعاوی مربوط به تخلیه ملک و املاک تجاری چقدر است؟

این هزینه مطابق با تعرفه‌هایی که هر ساله اعلام می‌شود مبلغی معادل ۵۰۰ هزارتومان و یا بیشتر هم می‌باشد.

معمولا کدام دادگاه‌ها صلاحیت رسیدگی به دعاوی تخلیه املاک تجاری را دارند؟

در بیشتر موارد دادگاهی که ملک در آن جا واقع شده است، صلاحیت رسیدگی به این دعاوی را دارند اما پروسه رسیدگی معمولا متفاوت است.