معرفی انواع اجاره نامه و مشاوره با وکیل متخصص قرارداد

برای پرداختن به ماهیت اجاره نامه و بررسی انواع و قالب آن، ابتدا باید بدانیم قرارداد اجاره چیست. اجاره عقدی است که شخصی به نام مستاجر، طی قراردادی، برای مدت زمان مشخص و در برابر مقداری پول، صاحب منافع یک عین (معمولا ملک) مستاجره میشود. شخص اجاره دهنده با نام “موجر” و شخص اجاره کننده “مستاجر” شناخته میشوند.

بدین ترتیب برای بستن این عقد، سندی نوشتاری تنظیم میشود که در آن مشخصات کامل طرفین (موجر و مستاجر)، مدت زمان قرارداد، اجاره بها و همچنین اوصاف عین مستاجره در آن نوشته میشود. بنابراین در تنظیم یک اجاره نامه باید موارد زیر رعایت شود:

• واضح و روشن بودن تمامی مفاد قوانین حول محور قراداد اجاره.
• اشاره ی کامل به موضوع اجاره (عین مساجره)
• اطلاعات دقیق طرفین قرارداد اجاره به همراه آدرس دقیق محل کار یا سکونت
• رعایت انصاف و عدل به گونه ای از منافع هیچ یک از طرفین چشم پوشی نشود
• ذکر مدت قرارداد
• تنظیم قرارداد در ۲ الی ۳ نسخه در صورت نیاز
• اشاره به مراجع ذی صلاح جهت حل اختلافات

اجاره نامه رسمی

به صورت کلی اجاره نامه شامل ۳ دسته میشود:

• اجاره نامه دستی (نوشته شده توسط خود طرفین)
• اجاره نامه رسمی (تنظیم در دفاتر اسناد رسمی)
• اجاره نامه بنگاهی (تنظیم در دفاتر املاک)

با توجه به انواع اجاره نامه، باید گفت اجاره نامه رسمی، اجاره نامه ای است که طرفین از نوشتن خودمختار آن صرف نظر کرده و تنظیم و نوشتار سند را به دفاتر اسناد رسمی می سپارند. درنتیجه تمامی دیگر انواع اجاره نامه ها، شامل اجاره نامه های تنظیم شده در املاک نیز، جزو اسناد عادی محسوب میشوند.

عموم افراد اغلب به اجاره نامه های دستی بیشتر تمایل دارند تا اجاره نامه های رسمی. زیرا ثبت قرارداد به عنوان سند در دفاتر ثبت اسناد ممکن است زمان بر و تا حدی پرهزینه باشد. اما این موضوع باعث کاهش اعتبار اجاره نامه های عادی نشده و تمامی انواع آن حتی در شرایطی که طرفین بر روی یک برگه کاغذ و به صورت دست نویس اجاره نامه را بنویسند نیز توسط دفترخانه ها به رسمیت شناخته شده و قابلیت اجرایی دارند.

نمونه اجاره نامه

برای آشنایی با قالب اجاره نامه، در ذیل یک نمونه قرارداد اجاره در خصوص اجاره ی ملک مسکونی، تجاری یا اداری آمده است:

ماده ۱ – طرفین قرارداد

۱-۱موجر/ موجرین ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ………

ساکن …………………………………………… تلفن . ………………..

۲-۱مستاجر/مستاجرین ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ………

ساکن …………………………………………… تلفن . ………………..

ماده ۲ – موضوع قرارداد

عبارتست از تملیک منافع ……….. دانگ/دستگاه/یک باب …………. به آدرس ………………………………………………. دارای پالک ثبتی شماره

……….. فرعی از ………….. اصلی …………… بخش ………….. به مساحت ………… متر مربع دارای سند مالکیت

به شماره سریال ……………. صفحه ……………. دفتر ………… بنام …………………… مشتمل بر ……. اتاق خواب با

حق استفاده برق/آب/گاز به صورت اختصاصی/ اشتراکی/شوفاژ روشن/غیر روشن /کولر/پارکینگ ………….. فرعی به متراژ ……… متر

مربع/انباری فرعی ……… به متراژ ………. متر مربع تلفن دایر/غیر دایر به شماره ………………… و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه

که جهت استفاده به رویت مستاجر/مستاجرین رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.

ماده ۳ – مدت اجاره

مدت اجاره ………. ماه/سال شمسی از تاریخ / / ۱۳ الی / / ۱۳میباشد .

ماده ۴ – اجاره بها و نحوه پرداخت

۱-۴ میزان اجاره بها جمعاً ………….. ریال، از قرار ماهیانه مبلغ …………………….. ریال که در اول/آخر هر ماه به مو جب قبض رسید

پرداخت می شود یا به شماره حساب/کارت ………………………. به نام ………….. نزد بانک ……………… واریز خواهد شد. ) یا در صورت

گرفتن چک( که طی تعداد . ….. فقره چک به شماره های ………………………………………………. عهده بانک ………….. به موجر تحویل داده

شده است .

۲-۴ مبلغ ………………. ریال از طرف مستاجر/مستاجرین بعنوان قرض الحسنه نقداً/طی چک به شماره ……. بانک ………….

شعبه ………….. پرداخت شد و یا نقداً/طی چک شماره ……….. بانک ………….. شعبه …………….. در تاریخ / / ۱۳به موجر

پرداخت خواهد شد . معادل مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه با انقضاء مدت اجاره و یا فسخ آن همزمان با تخلیه عین مستاجره به

مستاجر مسترد خواهد شد.

ماده ۵ – تسلیم مورد اجاره

موجر مکلف است در تاریخ / / ۱۳ مورد اجاره را با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن جهت استیفاء به مستاجر/ مستاجرین تسلیم

کند.

ماده ۶ – شرایط و آثار قرارداد (موارد توافق شده توسط طرفین)

ماده ۷ -اسقاط خیارات

کلیه اختیارات ولو اختیار غبن به استثناء اختیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.

ماده ۸ -مقررات ناظر

این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ خواهد بود.

ماده ۹ -نسخ و تصدیق قرارداد

این قرارداد با علم و اطالع و رضایت کامل موجر و مستاجر نسبت به مفاد و شروط آن در ۹ ماده و نسخه برابر تنظیم شده است و به

امضا طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا شده است.

محل امضاء و اثر انگشت موجر نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد نخست

محل امضاء و اثر انگشت مستأجر نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم

قولنامه چیست

قولنامه سندی است فاقد جنبه ی رسمی و صرفا برای قول و تعهد به انجام عملی از جمله، خرید، فروش یا اجاره ی عین معینی نوشته میشود. البته باید دقت شود که تنظیم قولنامه همانند دیگر اسناد رسمی و عادی نباید مخالف صریح قانون باشد و تنها در این صورت نسبت به طرفینی که اقدام به نوشتن آن کرده اند معتبر و نافذ خواهد بود.

درواقع قولنامه تعهدی نسبت به انجام امری در آینده و به نوعی تضمین ایفای تعهد در آینده است. به همین دلیل به آن “پیش قراداد” نیز گفته میشود. یکی از مهم ترین مواردی که باید در قولنامه ذکر شود، زمان انجام تعهد قول داده شده است. این قرارداد قولنامه در صورت پابرجا ماندن شرایط، به اعتبار خود باقی میماند تا زمانیکه که طرفین آمادگی ورود به قرارداد اصلی بیع، اجاره و … را داشته باشند. توجه داشته باشید که سند قولنامه عموما برای قرارداد بیع نوشته میشود.

این سند نیز همانند اجاره نامه میتواند به شیوه ی دستی و یا رسمی نوشته شود. همچنین تمامی موارد ذکر شده در اجاره نامه مانند مشخاص طرفین، مدت زمان اعتبار قرارداد (مدتی که قرار است پس از آن قرارداد اصلی بیع منعقد شود)، موضوع مال و شرایط دیگر ذکر میشود. باید توجه شود که عادی بودن سند قولنامه به معنای ضعف در اعتبار آن نبوده و قولنامه یکی از اسناد لازم و غیرقابل فسخ (اگر حق فسخ و یا خیارات قانونی وجود نداشته باشد) میباشد.

برای آشنایی با فسخ قرارداد اجاره پیش ار موعد در مطبی جداگانه به آن پرداخته ایم که می توانید به لینک مربوطه مراجعه کنید.

نمونه قولنامه

در ذیل یک نمونه قولنامه عادی (دستی) آورده شده است:

ماده ۱ – مشخصات طرفین قرارداد

۱-۱) فروشنده/فروشندگان ………………….. فرزند ……………..  شماره شناسنامه ………………… محل تولد  ………………….. شماره ملی ………………. متولد ………….       محل اقامت ……………………………شماره تماس  ……………….. .

۱-۲) خریدار/خریدارن  ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… محل تولد…………………………..شماره ملی ………………. محل اقامت …………………………………………… تلفن ……………….. .

نکته: اگر خریدار یا فروشنده با ولایت و یا قیومیت و یا وصایت باشد باید محلی که  در قرارداد به آن اختصاص داده شده پر شود.

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ………………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… متولد ………….  به موجب ……………

ماده ۲ –  مشخصات مورد معامله

موضوع قرارداد: عبارت از …..

تعهد به واگذاری شش دانگ یک قطعه ………………(در این قسمت /اپارتمان و یا ملک ویا زمین و…….) قید شود ،به مساحت……………………………    متر مربع دارای پلاک……………….. فرعی از اصلی مفروز و مجزی  از پلاک…………………. فرعی از اصلی مزبور واقع در اراضی  …………..  بخش   …………..   ثبتی  …………………. اعم از  عرصه و اعیان  با جمیع ملحقات عرفیه و شرعیه  عبارتست از …………………..

ماده ۳ –  ثمن معامله و نحوه پرداخت

۳-۱) کل ثمن معامله عبارت است مبلغ ……………………..تومان ، معادل ……………………..     تومان وجه رایج مملکتی تعیین که بنحو ذیل پرداخت می شود:

۱.

۲.

۳.

ماده ۴- تنظیم سند رسمی

۴-۱) طرفین قرارداد متعهد هستند در مورخه ………………..تا پایان ساعت ۲ اداری، ضمن تهیه مقدمات تنظیم سند، در دفترخانه اسناد رسمی شماره ………………………………واقع در ………………………………………….. حاضر شده

۴-۲) در صوتی که یکی از طرفین قرارداد، به تعهدات خود عمل نکند می بایست مبلغ ………………………………………………….. تومان، بابت جریمه عدم انجام تعهد به صرف مقابل بدهد و این جریمه بدل اصل تعهد نیست.

.

.

.

امضای خریدار                                        امضای فروشنده

شهود

تهران مدافع در زمینه ی مسائل حقوقی دیگر از جمله مسائل حقوقی مربوط به ارث و میراث، مطالبه اجور معوقه، تخلیه ملک تجاری و همین طور قوانین و مقررات مربوط به چک برگشتی نیز قادر به ارائه خدمات است.

سوالات متدوال

تفاوت اجاره نامه عادی با رسمی چیست؟

اجاره نامه ای که در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود یک اجاره نامه ی رسمی است و دیگر انواع اجاره نامه، سند عادی هستند. همچنین اجاره نامه عادی سندی پرهزینه تر و زمان بر بوده اما طبیعتا پیگیری آن آسان تر خواهد بود.

قانون حاکم بر تنظیم اجاره نامه چیست؟

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به عنوان قانون مرجع در این مبحث شناخته میشود.