مسائل حقوقی آپارتمان نشینی و آشنایی با برخی از مهمترین قوانین آپارتمان نشینی

با افزایش جمعیت و مهاجرت جمعیت جوان به شهرهای صنعتی و پایتخت، میزان مساحت در دسترس هر خانوار هر روز کوچک و کوچک تر شد و این یعنی تغییر سبک زندگی از خانه های بزرگ و حیاط دار به سمت آپارتمان هایی با مساحت کوچک تر و واحدهای بیشتر. تغییر فرهنگ جامعه نیز بر میزان آپارتمان نشینی به شدت موثر بوده است. علاوه بر موارد بیان شده، متغیرهای دیگری هم بر افزایش نرخ آپارتمان نشینی تاثیر گذار بوده اند اما آنچه مهم است این است که حالا با این حجم از خانواده های آپارتمان نشین چه باید بکنیم تا بتوانیم زندگی راحت و سرشار از رفاهی کنار هم داشته باشیم؟ چه باید بدانیم؟ چه اصولی را باید اجرا کنیم؟ تمام این سوالات را می توان با مطالعه مقالاتی در حوزه مسائل حقوقی آپارتمان نشینی پاسخ داد و در صورت به وجود آمدن هر گونه مشکلی، با توسل به همین مقالات می توان گام های موثری را برای حل و رفع مشکل برداشت و در نهایت به آرامش و رفاه رسید.

آپارتمان چیست و از چه قسمت هایی تشکیل شده است؟

اگر بخواهیم آپارتمان را در چند لغت تعریف کنیم باید بگوییم، آپارتمان یک واحد مسکونی مستقل است که در یک ساختمان چند طبقه قرار گرفته و به طور کلی و از لحاظ حقوقی از دو قسمت زیر تشکیل شده است:

1. قسمت مشترک آپارتمان: قسمت مشترک همان مشاعات ساختمان است. مشاعات بخش هایی از ساختمان است که متعلق به فرد و یا واحد خاصی نبوده و تمام واحدهای ساختمان در آن حقی دارند. قسمت های مشترک ساختمان یا همان مشاعات به قرار زیر هستند:

• زمین ملک و اسکلت ساختمان
• حیاط
• نمای ساختمان
• راه پله
• درب ورودی
• پشت بام
• آسانسور
• تجهیزات گرمایشی و سرمایشی ساختمان
• اتاق سرایدار
• انبار مرکزی ساختمان
• پنجره هایی که در بخش عمومی ساختمان واقع شده اند.

و به طور کلی هر چیزی که بر طبق اسناد موجود، به واحد آپارتمانی خاصی تعلق نداشته باشد و باید مورد مصرف عموم ساختمان قرار بگیرد.

2. قسمت اختصاصی آپارتمان: بخش اختصاصی همان بخشی از ساختمان است که شما برای آن سند جداگانه ای دارید و به هیچ کس غیر از شما تعلق ندارد. برای مثال واحد مسکونی شما به نام شما و یا صاحب خانه شما است و هیچ فردی در ساختمان به غیر از شما حق استفاده از این واحد را ندارد. در صورتی که به طور رسمی پارکینگ و انبار اختصاصی برای واحد شما در ساختمان وجود داشته باشد، این دو بخش هم به عنوان بخش اختصاصی تلقی شده و حق استفاده از آن منحصر به شما خواهد بود اما اگر بر طبق اسناد و شواهد، پارکینگ و انبار مختص به شما نباشد، در این صورت جزء مشاعات محسوب شده و با توافق تمام مالکان ساختمان مورد استفاده قرار می گیرد.

اگر در مورد وکیل دستور تخلیه اطلاعات بیشتری نیاز دارید می توانید به لینک مربوطه مراجعه کنید.

نحوه اداره آپارتمان

نحوه اداره ساختمان و اخذ تصمیمات مهم با توجه به تعداد واحد های مسکونی ساختمان متفاوت خواهد بود:

• ساختمان هایی که تا سه واحد مسکونی دارند: در این مورد اغلب به دلیل تعداد کم واحدهای مسکونی، افراد تمایلی به انتخاب مدیر ساختمان ندارند اما باید بدانید که بهترین روش اداره ساختمان، انتخاب مدیر و واگذاری امور ساختمان به فرد منتخب است. اگر به هر دلیلی ساختمانی با این تعداد واحد مسکونی مدیر نداشته باشد، از لحاظ حقوقی تصمیم گیری در مورد مشاعات و حق استفاده از این بخش ها به عهده افرادی خواهد بود که مساحت اختصاصی بیشتری دارند.
• ساختمان هایی با بیش از سه واحد مسکونی: در ساختمان هایی با این حجم واحدهای مسکونی باید فردی به عنوان مدیریت ساختمان انتخاب شده و اداره امور ساختمان به فرد مذکور واگذار شود. مدیر ساختمان می تواند یکی از ساکنان ساختمان باشد و یا فردی خارج از ساختمان باشد و یکی از مهمترین وظایف مدیریت ساختمان، بیمه ساختمان در برابر آتش سوزی است و در صورت سهل انگاری در این زمینه، مدیر عامل ساختمان مسئول هر گونه اتفاق پیش آمده در این حوزه خواهد بود.
• ساختمان هایی با بیش از ده واحد مسکونی: شرایط این ساختمان ها کاملا مانند مورد پیشین است؛ با این تفاوت که در این ساختمان ها باید فردی به عنوان نگهبان انتخاب شود و هزینه های مربوط به نگهبان ساختمان هم جزء هزینه های مشترک بوده و باید توسط تمام ساکنین ساختمان پرداخت شود.

هزینه های مشترک ساختمان و نحوه محاسبه این هزینه ها

هزینه های مشترک هزینه هایی هستند که تمام واحدهای ساختمانی سهمی در آن دارند و باید مبلغی را برای پرداخت این هزینه ها بپردازند. از جمله هزینه های مشترک می توان به هزینه آب و برق مشاع، هزینه نگهبان و سرایدار، هزینه تعمیرات و غیره اشاره کرد. برای پرداخت این هزینه ها اولین گزینه این است که افراد باهم بر سر پرداخت به توافق برسند و بر طبق توافق صورت گرفته اقدام کنند، برای مثال ممکن است هزینه های مشترک بین تعداد واحدهای مسکونی تقسیم شود و همه واحدها سهم پرداخت یکسانی داشته باشند. اما گاهی پیش می آید که افراد در پرداخت هزینه های مشترک به توافق نمی رسند در این حالت بر طبق قانون نحوه تقسیم هزینه های مشترک به صورت زیر خواهد بود:

مساحت اختصاصی یک واحد /مجموع مساحت اختصاصی ساختمان

برای مثال اگر مساحت اختصاصی واحد شما ۲۰۰ متر باشد و مساحت اختصاصی کل ساختمان ۱۲۰۰ متر باشد در این صورت سهم شما از پرداخت هزینه های مشترک با توجه به فرمول بیان شده به صورت زیر می شود:

سهم هزینه مشترک شما = 1 بر روی ۶

نکات مهم در مورد هزینه‌های مشترک ساختمان

چند نکته درمورد پرداخت هزینه های مشترک که باید حتما بدانید:

• پرداخت هزینه های مشترک بر طبق مسائل حقوقی آپارتمان نشینی، الزامی است

برخی از مالکان در مورد تقسیم هزینه های مشترک اعتراض می کنند و ادعا دارند که برای مثال ما ۶ ماه از سال را در خانه نبوده ایم، پس نباید هزینه مشترک را بپردازیم؛ در این حالت شما باید بدانید که هر واحد مسکونی باید هزینه مشترک اختصاص داده شده را بپردازد و در این مورد هیچ بهانه ای مورد قبول نیست. پس چه ساکن خانه بوده باشید و چه نه، پرداخت هزینه مشترک بر دوش شما خواهد بود و نمی توانید با این بهانه از پرداخت آن امتناع کنید.

• هزینه مشترک در واحد های اجاره ای باید بر طبق توافقی که بین مالک و مستاجر صورت گرفته است، پرداخت شود

بر طبق مسائل حقوقی آپارتمان نشینی اگر بر اساس توافق مالک و مستاجر، فرد مستاجر موظف به پرداخت هزینه مشترک باشد و باز هم از این کار امتناع کند، در نهایت مالک باید هزینه مشترک پرداخت نشده را از جیب خود بدهد، بنابراین هوشیار باشید و قبل از اجاره دادن خانه خود بر سر این مسائل مالی با مستاجر خود توافق کنید و با خیال راحت خانه خود را اجاره دهید.

گاهی اوقات با وجود رعایت تمام نکات در اجاره خانه، باز هم در پرداخت این هزینه ها مشکل ایجاد می شود، در این صورت اگر نمی توانید از پس احقاق حق خود به تنهایی برآیید، به شما توصیه می کنیم که با موسساتی که در این زمینه فعالیت دارند مشورت کرده و از وکلای ماهر و با تجربه آن ها کمک بگیرید. البته با سرچ کردن در اینترنت می توانید موسسات معتبر وکالتی را در این حوزه پیدا کنید و نام گروه وکلای تهران مدافع، به طور حتم یکی از گزینه های پیشنهادی خواهد بود.

برخی از مهمترین قوانین آپارتمان نشینی

• با وجود آن که اغلب پارکینگ و انباری جزئی از قسمت اختصاصی در آپارتمان محسوب می شوند، اما هیچ یک از ساکنان ساختمان حق تغییر کاربری پارکینگ و انباری خود را ندارند.
• اینکه واحد طبقه هم کف موظف به پرداخت هزینه مشترک مربوط به آسانسور باشد یا نباشد بستگی به توافق کلی افراد ساختمان دارد.
• در آپارتمان نشینی عبارت «چهار دیواری اختیاری» کاربرد فراوانی دارد! اما باید بدانید که این چهار دیواری اختیاری کاملا مشروط است و در صورت انجام اقداماتی در این چهار دیواری که منجر به بروز ناراحتی هایی برای ساکنین شود، فرد خاطی باید پاسخ گو باشد.
• امتناع از پرداخت شارژ یکی از بزرگترین مشکلات آپارتمان نشین ها بوده و اغلب باعث نزاع میان افراد می شود. اگر با چنین مشکلی روبرو شده اید فقط کافی است به موسسات حقوقی مانند مجموعه تهران مدافع مراجعه کنید و یا حتی با تماس تلفنی از مشاوره های وکلای با تجربه این موسسه بهره مند شده و اقدام به تنظیم اظهار نامه کنید. موسسه ما در ساعات غیر اداره شماره تلفن وکیل را معرفی کرده که می توانید با آن ها به صورت ۲۴ ساعته در تماس باشید. بر طبق مسائل حقوقی آپارتمان نشینی، این اظهار نامه فرد خاطی را موظف می کند در طی مدت ده روز هزینه مربوطه را بپردازد و در صورت امتناع مدیر ساختمان حق دارد واحد مربوطه را از حق شوفاژ، آب گرم و غیره محروم کند.
• نگهداری انواع حیوانات در قسمت های مشاع ساختمان ممنوع است و در بخش اختصاصی آپارتمان هم باید به گونه ای صورت بگیرد که از لحاظ سر و صدا و نیز مسائل بهداشتی برای ساکنین ساختمان مشکل آفرین نباشد.

کدرهگیری بگیریم یا نگیریم؟؟؟

جمع بندی و نتیجه گیری

آپارتمان نشینی با وجود زیبایی ها و منافعی که دارد گاهی می تواند آرامش زندگی افراد را کم کند، اما اگر افراد با مسائل حقوقی آپارتمان نشینی آشنا باشند و وظائف خود را به عنوان یک عنصر در مجموعه آپارتمان به خوبی انجام دهند به طور حتم زندگی آپارتمان نشینی می تواند یک تجربه خوشایند در طول عمر افراد تلقی شود.

این خصوصیت بشر است که با محدود بودن منابع به درگیری و نزاع می پردازد، در مورد آپارتمان نشینی هم به همین صورت است و مهمترین مشکلات آپارتمان نشین ها مربوط به مشاعات و هزینه های مشترک است. برای رفع این مشکل رایج، اولا به یاد داشته باشید که هر تصمیمی درمورد مشاعات و هزینه های آن در ابتدا با توافق ساکنین ساختمان گرفته می شود و اگر توافق انجام نشد بر طبق مساحت اختصاصی ساختمان، تصمیمات مربوطه به نتیجه می رسد و دوما، اگر به هر نحوی نتوانستید به احقاق حق خود بپردازید اصلا نگران و نا امید نشوید چرا که این روزها با افزایش موسسات حقوقی دیگر هیچ حقی از کسی ضایع نخواهد شد.

تمام مسائل حقوقی آپارتمان نشینی و مشکلات مربوط به مشاعات، اخذ قرار داد با مستاجر، مشکلات خانوادگی و حتی مشکلات کارگر و کارفرما با حضور موسساتی مانند تهران مدافع به راحتی قابل حل هستند و نیازی به نزاع و درگیری و از بین بردن آرامش خود و خانواده خود نخواهید داشت.

سوالات متداول

1. تغییر در بالکن یک واحد مسکونی باید با توافق سایر ساکنین ساختمان صورت بگیرد؟

بله! تغییرات در بالکن می تواند بر نمای خانه که جزء مشاعات محسوب می شود تاثیر منفی بگذارد. بنابراین هر گونه تغییری در این بخش باید با توافق تمام واحدهای دیگر انجام شود؛ در غیر این صورت غیر قانونی محسوب می شود.

2. نصب دوربین در بخش های مختلف آپارتمان مجاز است؟

در صورتی که اکثر مالکین با این تصمیم موافق باشند، نصب دوربین هیچ اشکال قانونی ندارد.

3. شستن فرش کوچک در حمام از سوی همسایه ها مورد اعتراض قرار گرفته است؛ آیا آن ها حق این اعتراض را دارند؟

اگر چنین شست و شویی باعث ایجاد نم و رطوبت شود، به طور حتم از لحاظ قانونی درست نیست.

4. اگر فردی در واحد مسکونی خود تعمیراتی انجام دهد و یا تغییر دکوراسیون کرده و به طور کلی با این اقدام به اسکلت ساختمان صدمه وارد کند، اقدام او قانونی است؟

بر طبق مسائل حقوقی آپارتمان نشینی، اقدام این فرد مجاز نیست؛ چرا که با این عمل به کل ساختمان آسیب زده و در واقع همه اعضای ساختمان را متحمل ضرر و زیان می‌کند.