وکیل ملکی - مشاوره ملکی با وکیل | موسسه حقوقی تهران مدافع

شنبه, 19 بهمن 1398 10:10
تعداد بازدید 3725 مرتبه
لطفا امتیاز دهید
(30 رای‌ها)

وکیل ملکی

به صورت رایگان مشاوره تلفنی و آنلاین در موسسه حقوقی در اختیار شما قرار می دهد مشاوره رایگان 24 ساعته با وکیل ملکی در موسسه حقوقی تهران مدافع در تمام زمینه های ملکی و ثبتی می باشد وکلای متخصص موسسه حقوقی تهران مدافع در زمینه ملکی با توجه فعالیت گسترده و ارائه خدمات حقوقی و پرونده های مرتبط در زمینه های ملکی و ثبتی شما را از ابتدا تا انتها یاری می نمایند.

وکیل ملکی با توجه به تجربه خاص خویش به صورت کاملاً جامع مشاوره لازم را در اختیار شما قرار می دهد ما در موسسه حقوقی با تشکیل کمیسیونهای مختلف حقوقی و کیفری سعی در تفکیک و ارائه خدمات حقوقی به صورت تلفنی-آنلاین و حضوری هستیم. 

 

مشاوره حقوقی ملکی

مشاوره حقوقی ملکی رایگان با وکیل پایه یک دادگستری متخصص در زمینه ملکی به صورت ملکی به صورت تلفنی و آنلاین به صورت 24 ساعته در موسسه حقوقی تهران مدافع در کلیه زمینه های ملکی ثبتی با 20 خط ویژه در اختیار شماست کافیست با ما تماس بگیرید.

با توجه به موضوعات خاص ملکی مشاوره قبل از هرگونه اقدامی شما را از مخاطرات آینده تا حدودی ایمن نموده و یا حداقل باعث تضییع حقوق شما نمی شود.

مشاوره حقوقی ملکی در موسسه حقوقی تهران مدافع با توجه به اهداف ما در تشکیل کمیسیونهای خاص مشاوره ملکی با ارتباط مستقیم به وکیل با اشراف کامل نسبت موضوع مورد نظرتان تصمیم خواهید گرفت.

برای نمونه در خصوص دستور فروش ملک مشاع موضوعات و موارد به شکل زیر مشاوره داده می شود.

مشاوره حقوقی ملک در خصوص دستور فروش ملک مشاع

اساس حقوقی در خصوص دستور فروش ملک

در خصوص دستور فروش در صورتی که از طریق دادگاه یا اداره ثبت اسناد گواهی عدم افراز ملک صادر شد ذینفع می تواند با ارائه دادخواست به دادگاه درخواست فروش ملک مشاع را نماید در صورت طی روند فوق دادگاه بدون تعیین جلسه رسیدگی اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارجاع به اجرای احکام می نماید.

آیا امکان دارد که دادخواست به طرفیت یک نفر از مالکین داده شود؟

خیر می بایست باید به طرفیت تمام شرکا دادخواست داده شود.

دادخواست به کدام دادگاه باید داده شود؟

دادخواست به دادگاهی که در محل وقوع مال غیر منقول است ارجاع می شود.

اجرای حکم دستور فروش مال مشاع بدون رسیدگی دادگاه انجام می شود؟

بله دستور فروش ملک مشاع بدون نیاز به حتی صدور اجرائیه به واحد اجرای حکم می رود اجرای احکام با ارجاع به کارشناس رسمی قیمت را مشخص می نماید در صورت عدم اعتراض به میزان قیمت آگهی مزایده منتشر می شود پس از فروش ملک سهم هر یک از شرکا به میزان مالکیت با کسر هزینه ها واریز می شود.

آیا دستور فروش قابل اعتراض است؟

خیر زیرا حکم نمی باشد و قابلیت اعتراض تجدیدنظرخواهی ندارد همچنین امکان درخواست دستور فروش مجدداً وجود ندارد.

آیا در صورت بازداشت بودن ملک یا رهن امکان دستور فروش وجود دارد؟

خیر این امکان وجود ندارد و استماع دعوی نمی شود.

مستندات قانونی دستور فروش ملک مشاع

1-ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357

2-ماده 9 آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

3-ماده 10 آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

 

افراز ملک توسط دادگاه

تعریف افراز ملک

افراز به معنای تقسیم ملک مشاع بین شرکا است در زمانی که بین طرفین توافقی برای تقسیم نباشد افراز چاره راه می باشد.

در ابتدا اداره ثبت اسناد و املاک صالح به رسیدگی موضوع افراز است ولیکن گاهاً دادگاه نیز صالح به رسیدگی است.

 

 

روند رسیدگی دادگاه به دادخواست افراز

پس از ثبت دادخواست اگر ملک دارای سابقه ثبتی بوده دادگاه وضعیت آخر ثبتی ملک را استعلام و وقت رسیدگی تعیین می نماید در این استعلام میزان سهم هر شریک مشخص می گردد پس از آنکه وقت رسیدگی فرا رسید دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد کارشناس نسبت قابل افراز بودن و یا نبودن ملک اظهار نظر نموده و در خصوص چگونگی تقسیم و میزان سهم هر یک از شرکا نظر کارشناس خود را به دادگاه ارائه می دهد.

در صورتی که نظر کارشناس بر قابل تقسیم بودن ملک باشد و اعتراض به موضوع کارشناس نشود قاضی بر اساس نظر کارشناس به میزان سهم تعیین شده حکم به افراز می دهد در مواردی که طرفین به نحوه تقسیم اعتراض داشته باشد می بایست به قید قرعه سهم هر یک معین شود.

طرفین (خواهان و خواندگان) دعوای افراز ملک

بنا به نظر وکیل ملکی موسسه حقوقی تهران مدافع طرفین موضوع دادخواست افراز شرکای ملک بوده و در صورتی که یکی از طرفین غایب محجور و یا صغیر باشد دعوا باید به طرفیت قیم و امین غایب طرح شود.

در چه زمانی اداره ثبت اسناد صالح به رسیدگی افراز است و در چه زمانی دادگاه صالح به رسیدگی است؟

به طور کل اداره ثبت اسناد رسمی صالح به رسیدگی املاک مشاعی است که جریان ثبتی آنها پایان یافته است.

ولیکن در خصوص املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته و یا بین شرکا محجور و یا غایب مفقود الاثر است.

دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.

نکات و سوالات مهم در خصوص افراز ملک در خصوص افراز تعدد شرکا شرط است و حداقل 2 شریک باید مالک باشند.

تفاوت تفکیک و افراز ملک

1)تفاوت تفیک ملک با فراز این است که در صورت تفکیک حالت مشاعی در زمان تفکیک باقی می ماند ولیکن پس از افراز حالت مشاع از بین می رود.

2)در خصوص تفکیک به صرف درخواست یک نفر تفکیک انجام نمی شود ولیکن در افراز به درخواست یک نفر افراز صورت می پذیرد.

در صورتی که با تقسیم ملک قسمتی از ملک شرکا از مالیت خارج شود آیا تقسیم به اجبار صورت می پذیرد.

خیر حتی در صورت تراضی طرفین ممنوع است.

چه زمانی ملک غیر قابل افراز به فروش می رسد؟

در صورتی که ملک با تصمیم قطعی غیر قابل افراز باشد به درخواست هر یک از شرکا به دستور دادگاه به فروش می رسد.

 

 

مستندات قانونی افراز املاک

1-ماده 589 قانون مدنی

هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

2-ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357

‌ماده اول - افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید.
‌تبصره - نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

3-ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357

‌ماده دوم - تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ‌ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می‌باشد.
‌دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.

4-ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357

‌ماده چهارم - ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

5-ماده 5 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

‌ماده پنجم - ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک و غیر قابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی‌مقررات اجرایی این قانون طبق آیین‌نامه‌ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری می‌رسد.

6- ماده 6 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

ماده ششم - پرونده‌های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه‌ها مطرح می‌باشد کماکان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می‌گیرد ولی اگر‌خواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح کند باید دعوی سابق را از دادگاه استرداد نماید.
‌قانون فوق مشتمل بر شش ماده و یک تبصره پس از تصویب مجلس شورای ملی در جلسه روز یک شنبه یازدهم دی ماه 1356 در جلسه روز دوشنبه‌بیست و دوم آبان ماه یک هزار و سیصد و پنجاه و هفت شمسی به تصویب مجلس سنا رسید.

7- ماده 7 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

‌ماده 7 - رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است.

8- ماده 8 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

‌ماده 8 - اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.

9- ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

‌ماده 9 - در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش‌آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد.
‌مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می‌نماید.

ماده ی 313 قانون امور حسبی

در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهند می‌توانند ترکه را مابین خود‌ تقسیم نمایند لیکن اگر مابین آنها محجور یا غائب باشد تقسیم ترکه به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل می‌آید.

ماده 154 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک

دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهر‌ها و حریم آن‌ها اقدام نمایند و شهرداری‌ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راساً اقدام خواهند نمود. (اصلاحی مصوب ۱۳۶۵)

ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

‌ماده 6 - در شهرهایی که دارای نقشه جامع می‌باشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه‌ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح‌جامع تفصیلی یا هادی تأیید کرده باشد اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاهها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف‌مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز رأساً اقدام خواهند‌نمود.

وکیل ملکی موسسه حقوقی به صورت جامع در خصوص کلیه امور ملکی و ثبتی آماده ارائه خدمات قضایی به شما می باشد جهت تعیین وقت و مشاوره تلفنی با شماره گیری تلفنهای موسسه حقوقی با وکیل ملکی ارتباط برقرار نمائید.

به طور کلی موضوعات و پرونده هایی که به املاک مربوط میشوند چه آن بخش که به وکیل ثبتی مربوط می شود و چه بخشی که به وکیل املاک ارتباط پیدا میکند بسیار پرونده های حساس و تخصصی هستند و در مسیر پیگیری پرونده گاه وجود یک تجربه می تواند موفقیت یک پرونده را تضمین کند و نیازمند هوش بالا و تجربه توامان وکیل ملکی است .قبل از مطالعه مقاله به استحضار میرساند در صورتی که این مطلب نتوانست خواسته شما را براورده کند میتوانید با شماره های موجود در سایت تماس گرفته و از مشاوره حقوقی رایگان با وکیل متخصص امور ملکی بهره مند شوید.

 

 

مواردی که وکیل ملکی در آن تبحر دارد:

۱.  آراء وحدت رویه؛

۲ .  آرای اصراری ؛

۳ . ٰآراء شعب دیوان عالی کشور؛

۴ . آراء دادگاه های بدوی و تجدید نظر؛

۵ . نشست های قضایی ؛

۶ . نظریه های مشورتی؛

۷ . قوانین و مقررات مربوط با موضوع؛

۸ . نمونه دادخواست و معرفی دعوا؛

در این خصوص و علاوه بر همه ی موارد مذکور در پرونده های ملکی یک وکیل ملکی ابتدا باید یک وکیل قراردادها باشد چرا که ارتباط تنگاتنگ این دو و نیازی که وکیل ملکی به خواندن تخصصی قرارداد دارد غیر قابل انکار است.

 

 

 

تعریف قرارداد

نظر به این که موضوع مقاله یکی از آثار عقد است اختصاراً به تعریف عقد و انواع آن می پردازیم : واژه « قرارداد» در زبان فارسی به معنای « عقد » به کار رفته است. عقد لفظاً به معنای « بستن » است. چنان که ماده « ۱۸۳ » قانون مدنی می گوید : « عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر، تعهد به امری نماید و مورد قبول آنها باشد » وجه تناسب معنای اصطلاحی و معنای لغوی آن است که در اثر انعقاد عقد، بین دو نفر رابطه حقوقی ایجاد می شود و آن دو را به یکدیگر مرتبط می سازد.

قرارداد مرادف با عقد است با این فرق که در بسیاری از موارد کلمه عقد فقط در عقود معینه استعمال می شود و حال آن که قرارداد با کلیه عقود، خواه معین باشد و یا غیر معین، که بر طبق ماده ۱۰ قانون مدنی که می گوید : « قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.» منعقد می گردد، گفته می شود.

مطابق ماده ۱۸۴ ق.م. عقود و معاملات به لازم، جایز، خیاری، منجز و معلق تقسیم می شوند. به تعریف اختصاری هر یک می پردازیم. عقد لازم و جایز : عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین عقد حق فسخ آن را جز در موارد خاصی که قانون معین کرده نداشته باشد. ( ماده ۱۸۵ قانون مدنی ) عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقت بخواهد آن را فسخ کند. وکالت، مضاربه، ودیعه، عاریه، جعاله از عقود جایز و بیع، اجاره، صلح از عقود لازم و رهن از جمله عقود مختلف ( از یک طرف لازم و از طرف دیگر جایز) هستند.

رویه عملی دادگاه ها:

معمولاً رویه عملی دادگاه ها در استنباط از قوانین و مقررات در جهت انطباق با مصادیق واقعی تا حدودی متفاوت است، با آنچه در کلاس های تئوریک دانشگاه ها به دانشجویان حقوق آموزش داده می شود که البته روند آموزشی و طریق ارائه مطالب در کلاس های درسی هم به شکلی است که برای طی مراحل تحصیلی صرف مطالعه و پاسخ به سؤالات به صورت تئوری و بدون تطبیق با مصادیق علمی کفایت می کند. به این ترتیب معمولاً چون امکان انجام کار عملی قبل از خروج از دانشگاه برای دانشجویان این رشته وجود ندارد فارغ التحصیلان وقتی وارد مرحله کار می شوند با کمبود آگاهی و اطلاعات از رویه قضایی و شیوه استدلال و استنباط عملی دادگاه ها مواجه هستند؛ لیکن اهمیت آگاهی از رویه قضایی با ورود به میدان کار و فعالیت بر هیچ فارغ التحصیل حقوقی پوشیده نیست.

مؤسسه حقوقی تهران مدافع مفتخر است با به کار گیری وکیل و وکلای پایه یک دادگستری و وکیل خانم و آقا که هریک در حوزه ای خاص تخصص و تجربه ی کافی دارند و سالهاست که در این حوزه فعالیت می نمایند این انتخاب را آسان نموده و پس از مراجعه به موسسه حقوقی و تنظیم قرارداد وکالت و ارائه مشاوره حقوقی و بررسی اسناد و مدارک پرونده در کمیسیون ویژه که در یک هیئت 6 نفره پرونده را به وکیل متخصص ارجاع داده و تا روز اجرا پیگیری وکیل ادامه دارد . موسسه حقوقی تهران مدافع نیز تا روز آخر به همراه وکیل پیگیر خواهد بود و تا جاییکه ممکن است حضور موکل منتفی است و همه ی کار ها از ابتدا تا انتها با وکیل است و موکل با در اختیار داشتن شماره تلفن وکیل دادگستری و باتوجه به در دسترس بودن وکلای موسسه در صورت هرگونه ابهام می تواند شماره تلفن وکیل را داشته و با وکیل خود تماس بگیرد. تجربه موفق موکلین پیشین ما و مراجعات متعدد ایشان و معرفی موسسه به دیگران باعث شد ما اقدامات و فعالیت های خویش را با هدفی بزرگ و با شعاری که پایبند آن بوده ایم ادامه دهیم:

“موکل های ما مهمترین سرمایه ما هستند میزان رضایتمندی آنها و معرفی ما به دیگران خود بهترین تبلیغ است”

آخرین ویرایش در شنبه, 19 بهمن 1398 10:10